토론토 콘도/주택 투자에 있어 세입자 관리는 상당히 골치 아픈일 중의 하나입니다. 일단 세입자가 입주하면 세입자 본인이 자발적으로 나가지 않는한 내보내는 것은 쉬운 일이 아닙니다. 주변 렌트시세가 상승해도 기존의 세입자에게 법에서 정한 것 이상으로 올릴 수 없으며, 집주인 또는 직계가족이 이사오거나, 집을 팔지 않는한 내보내긴 힘듭니다. 이번시간에는 좋은 세입자를 구하는 것에 대해서 이야기 해보도록 하겠습니다.
좋은 세입자를 구하기 위해서는
렌트 히스토리를 전 주인과 전화 통화로 끝내지 말아야 합니다. 골치 아픈 세입자들을 내보내기 위한 전집주인들은 자신의 세입자가 렌트비를 잘 내왔다고 대답을 하는 경우가 있기 때문이다. 전전 집주인에게 물어보면 정확한 대답을 들을 수 있습니다. 가능하면 세입자가 최근 두달치의 렌트비를 제대로 납부했는지를 확인하는 것도 좋은 방법입니다.
자격이 안되는 세입자에게 두달치 디파짓으로 쉽게 렌트를 주지 말아야한다. 세입자의 렌트를 내지 않아서 퇴거 절차가 진행될 경우, 밀린 렌트비와 소송 비용, 파손된 집에 대해서 두달치 디파짓으로 커버하기는 그 금액이 턱없이 모자라기 때문이다. 그러나 법적으로 2달치 이상의 디파짓을 요구할 수는 없습니다. 하지만 자발적으로 세입자가 낸다면 문제는 없습니다.
크레딧 점수는 좋지 않으나, 인컴이 확실하고 돈이 있는 세입자들에게는 여러 달치의 렌트비를 미리 받는 방법이 좋습니다. 그리고 미리 받은 수개월치의 렌트비는 계약 기간의 마지막 달 렌트비에서부터 거꾸로 크레딧을 주는 것이 안전합니다. 이 경우도 불법이지만, 세입자의 자발적인 의사로 한 경우엔 가능합니다.
과거에 전 집주인에게 고소를 당했거나, 집주인을 고소한 기록이 있는 세입자들은 가급적 피하는 것이 좋습니다. 바로 이사를 들어 오겠다며 급하게 집을 찾는 세입자들도 경계하는 것이 좋습니다. 현재 퇴거 절차가 진행중인 경우도 있을 수 있기 때문이다. 아무리 좋은 조건의 렌트 계약서일지라도 서류를 꼼꼼히 살펴 보아야 하는 이유입니다.
세입자와 인터뷰를 하셔야 합니다. 아무리 서류상 완벽해도 인터뷰를 통해서 세입자의 경제상황과 직업, 가족사항에 대해서 자세히 물어봄으로서 렌트후 발생할 수 있는 문제를 사전에 방지할 수 있습니다. 인터뷰후 느낌이 안 좋은 경우 미련없이 거절하는 것이 좋습니다. 집이 비어 있다고 서두르지 말고 원하는 세입자를 만날 때까지 기다리는 것이 좋습니다.
마지막으로 중요한 것은 렌트서류 검토나 인터뷰 후 , 세입자가 맘에 안드는 경우는 세입자의 크레딧이 맘에 안든다고 해서 거절하는 것이 최선의 방법이다. 기타 인종적, 가족, 개인적인 문제를 이유로 랜트를 거절한 경우에는 세입자와의 분쟁에 휘말릴 수 있음을 아셔야합니다.
가장 좋은 방법은 부동산중개인를 고용하여 좋은 세입자를 선별하는 것이 좋습니다. 경험이 많은 부동산 중개인들은 좋은 세입자를 잘 선별해 내고 렌트 서류에 기재된 사항을과 크레딧을 조사하여 향후 발생할 수 있는 세입자와의 분쟁을 예방할 수 있도록 도와 줍니다.
참고로
온타리오 세입자/테넌트 가이드라인에 의하면 렌트비를 일정 금액이상 올리지 못합니다. 2020년의 경우 2.2%이상 올릴 수 없습니다. 다음과 같은 예외 조항도 있습니다.
- 2018년 11 월 15일 이후에 처음 주거용으로 랜트하기 시작한집
- 세입자가 자발적으로 이사 갔거나 빈집인 경우
- social housing units, nursing homes
- 상가건물
