안녕하세요. Lee and Kim 부동산 입니다
토론토 부동산 시장이 바이어 마켓에서 셀러마켓으로 변하고 있습니다. 셀러마켓이란? 부동산 시장에서 파는 사람이 유리한 시장을 말합니다.셀러마켓의 특징은 부동산 시장에서의 살 수 있는 재고의 부족으로 오퍼경쟁을 유발되고 가격이 상승한다는 것 입니다. 오퍼경쟁이 붙게되면, 바이어가 원하는 콘도나 부동산을 산다는 것은 참 힘든 일입니다. 오퍼경쟁에서 2등은 의미가 없습니다. 이번시간에는 오퍼 경쟁시 어떻게 이길 수 있는지 알아보도록 하겠습니다.
오퍼경쟁에서 이기는 방법이 궁굼하신분은 끝까지 읽어 주세요.
첫번째는 주변시세를 정확하게 파악하는 것 입니다.
가장 쉬운 방법이면서 가장 어려운 방법입니다. 터무니 없이 높은 가격을 적어내는 것은 누구나 할 수 있지만 경쟁오퍼 보다 근소하게 높은 가격을 찾아 내는 것은 해당 지역의 부동산 시장을 정확히 알고 있어야 가능 하기 때문입니다. 그럼 근접한 가격은 어떻게 알 수 있을 까요. 가장 간단한 방법은 사고자 하는 집 주변의 최근 팔린시세를 점검해 보셔야 합니다. 최근의 팔린 부동산과 내가 사려고 하는 부동산를 비교해 본 후 약간 높게 오퍼를 한다면 이길 수 있는 확률이 높습니다. 왜냐하면 대부분의 상대방 부동산 에이전트들도 대책없이 비싸게는 오퍼를 내지 않기 대문입니다. 그들 나름대로 자료를 분석하기때문입니다.
두번째는 클린 오퍼를 만드는 것 입니다. 클린오퍼는 조건이 없는 오퍼로서, 셀러가 사인만 하면 계약이 확정 되는 오퍼를 말합니다. 클린오퍼는 다음과 같은 세가지 조건을 오퍼에서 제외하는 것을 말합니다.
모기지 조건 없는 오퍼입니다. 부동산 거래가 틀어지는 가장 많은 요인은 모기지 입니다. 모기지가 없는 조건은 셀러의 마음을 사로 잡을 수 있습니다. 경쟁오퍼 가격이 높고 모기지 조건이 있다면, 비록 내가 낸 오퍼가 금액이 낮더라도 모기지 컨디션이 없다면 이길 수 도 있습니다. 모든 셀러는 미래에 계약이 해지되는 것에 대한 불안감을 가지고 있기 때문 입니다. 주의할 것은 오퍼를 내기전에 확실한 모기지에 대한 대책을 세우셔야 한다는 것 입니다. 오퍼가격이 너무 높은 경우 은행에서 모기지가 적게 나올 수 있으며, 이 경우 다운페이 금액을 늘려야 합니다.
홈인스펙션 조건없는 오퍼입니다. 모든 셀러는 자기집에 대해서 완벽하다고 생각하는 경우는 별로 없습니다. 대부분의 집은 크고 작은 문제가 있기 마련이기 때문입니다. 오퍼시 홈인스펙션에 대한 컨디션이 없다면, 셀러는 홈인스펙션으로 인한 계약해지의 위험으로 부터 벗어 날 수 있기 때문에 비슷한 조건이라면 경쟁오퍼 보다 유리할 수 있습니다. 하지만 사고자 하는 집에 문제가 있는 경우는 큰 손실을 감수하셔야 합니다. 이러한 손실을 방지하기 위해서는 오퍼 내기전 약식으로 홈인스펙션을 하시는 것이 좋습니다. 이 경우 사소한 미관상의 문제는 인스펙션 대상이 아니며 사고자 하는 부동산의 구조적인 문제를 보는 경우가 대부분입니다.
콘도의 경우 Status of Certificate을 리뷰하는 조건이 있습니다. 이 조건은 콘도의 재정 건정성 및 관리비등과 같은 것을 검토하는 조건입니다. 경쟁오퍼가 있는 경우에 이 조건을 빼시는 것도 셀러에게 어필할 수 있습니다. 오퍼를 내시기 전에 상대방 부동산에이전트에게 미리 요구하여 검토하는 것이 필요합니다.
클린오퍼를 만들기 위해서 요약하자면
- 사전에 자금계획을 세우고, 충분한 모기지 사전승인을 받아두어야 하며
- 하우스 쇼잉시 홈인스펙터와 동행하여 중요한 구조적인 것은 점검한 후
- status of certificate는 미리 요청하고 검토하여야 합니다.
세번째, 셀러의 클로징 날짜를 마추어 주는 것 입니다. 오퍼의 클로징 날짜를 셀러에게 맞추어 준다면 경쟁오퍼 보다 금액이 조금 적을 지라도 유리할 수 있습니다. 셀러가 이미 이사갈 집을 산 경우라면 아주 유용한 전략입니다.
네번째, Escalation 조항을 이용하는 것 입니다. 이 조항은 최고가로 써낸 경쟁오퍼 보다 일정한 금액이상을 더준다고 하는 내용을 오퍼에 추가하는 것으로서 오퍼금액의 상한을 둘수도 있습니다. 예를들어 최고가의 보다 5,000$을 더준다고 오퍼에 명기 하였을때, 경쟁오퍼가 50만에 들어 왔다면 내 오퍼의 금액은 50만5천이 되는 원리입니다. 이조항은 생각 보다 복잡하기 때문에 셀러가 받아줄 수 도 있지만, 안받아 주는 경우도 있습니다. 경험있는 부동산 에이전트와 상의 하시기 바랍니다.
기타사항으로 계약금을 가능한 많이 하는 것이 좋습니다. 대부분의 셀러는 계약금의 크기를 바이어가 얼마나 내집을 사고 싶은지에 대한 기준으로 여기는 경우가 많습니다. 계약금이 많다면 비슷한 경쟁오퍼 보다 유리할 수 있습니다.
경쟁이 붙으면, 시세보다 싸게 사는 것은 어렵습니다. 최선의 방법은 나의 상한선을 정해 놓고 그범위 내에서 오퍼를 작성하셔야 합니다. 비록내가 오퍼 경쟁에서 지더라도 경제적인 부담을 덜 수 있기 때문입니다. 나의 재정적인 능력 범위내에서 차분히 전략을 세우고, 주변의 시세를 잘 분석한다면 큰 손실없이 오퍼경쟁에서 승리할 수 있을 것입니다.
