안녕하세요 Lee and Kim 부동산 입니다.
토론토에서 콘도를 구입하는 경우에 콘도값외로 많이 부담하는 것이 세금입니다. 많은 분들이 계약서에 적인 금액만 생각하고 계시다 클로징때 생각보다 많은 세금을 보고 놀라게 됩니다. 이번시간에는 콘도값외로 추가로 내는 세금에 대해서 알아 보도록 하겠습니다. 궁금하신분은 끝까지 읽어 주세요.
첫번째로 외국인 가산세입니다.
외국인 투기를 방지할 목적으로 도입된 세금으로 온타리오 주에서 광역토론토 지역과 나이아가라등 특정지역에 외국인이 콘도/주택을 구매하는 경우 구입가격에 15% 을 부과하는 세금입니다..(NON-RESIDENT SPECULATION TAX: 비거주자 투기 방지세) 외곽지역인 윈저, 런던과 같은 곳은 적용 받지 않습니다. 부동산을 취득하는 시점에서 영주권자나 시민권자가 아닌 경우는 대부분의 경우 납부하셔야 합니다.
예외적으로 OINP (온타리오 주정부 이민)으로 Nominee를 받아서 파일 넘버를 받은 경우는 외국인 가산세를 내지 않습니다.
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그럼 외국인 가산세를 환급받는 경우에 대해서 알아 보겠습니다.
- 취업비자를 소지한 외국인으로 콘도 구매후 온타리오에서 1년이상 단절없이 Full-Time 일할 경우 입니다.
- 콘도 구매 후 4년내 영주권 취득시
- 콘도 클로징시점을 기준으로 하여 정규 학교 2년 이상 중단없이 Full-Time 학생 신분을 유지하는 경우 입니다..
참고로 면제가 되지 않은경우는
- EE 나 FSW 등의 연방 이민 접수자는 면제 대상이 아니며
- Non-Resident인 자녀나 부모 혹은 형제와 공동 명의인 경우는 면제 대상이 아닙니다.
두번째는 취득세 입니다.
캐나다 온타리오에서는 콘도을 산후에 매매가격을 기준으로 취득세를 부과합니다. 취득세는 토론토 지역은 부동산 과열을 막고,세수를 확보하기 위해 온타리오의 다른 지역보다 2 배정도 비쌉니다. 토론토에 집을 산 경우 온타리오 취득세와 토론토 취득세를 합산하여 납부하여야 한다.
예를 들어 토론토에 50만 콘도를 구입하는 경우 12950$, 토론토에 100만 콘도를 구입하는 경우 32950$ 콘도금액이 클수록 Tax rate가 증가하므로 세금이 많아집니다
취득세는 생애 첫 주택을 매입한 경우에 다음과 같은 조건을 충족 시킨다면 주택을 매입 후 18개월이내 리베이트를 신청할 수 있다. 토론토 지역은 최고 8,475$ 까지, 토론토외 지역은 최고 $4,000 까지 리베이트를 받을 수 있습니다. 자격은 다음과 같습니다.
- 캐나다 시민권자 또는 영주권자로서 18세이상
- 주택을 산 후 9개월이내 입주하여야 하며.
- 전세계를 통틀어 집을 소유한 적이 없는 경우
- 배우자가 된 이후로 배우자도 집을 소유한 적이 없는 경우
참고로 콘도을 등기를 배우자와 같이 등기하는 경우 만약 배우자가 과거에 집을 소유하였다면 리베이트 금액은 50% 줄어듭니다.
세번째로 HST입니다.
대부분의 빌더의 경우 분양가를 책정하는 방법은 최대 24000불의 HST를 제외한 가격으로 분양가격을 책정합니다.
[빌더건축비용+HST]- HST환급액 = 신축 콘도/하우스 분양가격
계약자 본인 또는 직계가족이 입주할 경우는 HST에 대해서 신경안쓰셔도 됩니다. 하지만 투자목적으로 구입한 경우는 HST환급금액 최대24,000$을 클로징시 납부하셔야 합니다.
투자목적인 경우 일단 HST환급 금액을 클로징시 내시고 랜트계약서를 첨부하여 HST Rental Rebate를 신청하실 수 있습니다.
- 등기가 완료된 시점부터 1 년이 되기 전에 콘도를 판매하시는 경우 HST Rebate 을 받을 수가 없습니다. 따라서 본인이 거주를 하시든 렌트를 하시든 무조건 최소 1 년은 콘도를 소유해야만 HST Rebate 수령 자격이 주어집니다.
- 신규 콘도를 렌트할 경우 HST Rental Rebate 를 받기 위해선 반드시 렌트계약서에 나와 있는 구매자의 이름과 클로징 할 때 등기에 올라가는 구매자의 이름이 동일해야 합니다.
최근에는 HST 리베이트가 정당하게 신청했는지 세무서에서 확인하는 경우가 종종 발생합니다. 즉 본인이나 직계가족이 산다는 것을 입증해야 합니다. 거주사실을 증명할 수 있는 여러 방법들이 있지만 가장 간단한 것은 운전면허증 주소변경, 유틸리티 주소변경, 은행어카운트 주소 변경등 미리 대비해 놓으시면 후일의 번거로움을 피할 수 있습니다.
