안녕하세요 !! Lee and Kim 부동산 입니다.
연방모기지 공사에 의하면 2020년말까지 경기침체가 예상되며 2021년 중반부터 회복기에 접어들어 2022년에는 코로나 사태이전으로 회복이 될것으로 전망하는 보도를 내놓기도 하였습니다.
어떤 전문가들은 부동산 가격이 7%상승 한다고 보는 견해도 있고, 어떤 전문가는 18%정도의 하락을 예상을 하는 견해도 있습니다. 전문가들 마다 보는 관점이 틀리기 때문에 정확한 예측을 하기란 참 힘든 일 입니다. 부동산 시장이 단기적으로 회복되는 V자 형태로 될지, 아니면 완만하게 회복되는 U자 형태로 회복할지에 대해서는 조금더 시간을 두고 지켜 보아야 할 것 같습니다. 이번시간에는 2020년 하반기 토론토 콘도 전망에 대해서 살펴 보도록 하겠습니다.
토론토 부동산 협회의 2020년 5월 결산자료에 의하면 토론토 콘도의 경우 2020년 2월의 평균가격 $666,358 비교하여 2020년 5월의 $625,445는 최근 3개월간 약 6%의 가격하락을 나타내고 있습니다. 단순히 2019년 5월 $ 590,876과 비교한다면 6% 가격상승이 있었지만, 1년전의 자료와 코로나 사태전의 자료 사이에는 현격한 차이가 있기 때문에 이것만으로는 콘도가격이 상승하고 있다고는 말할 수 없습니다.
토론토 콘도의 거래건수는 2019년 5월의 2,542건과 비교하여 2020년 5월은 1,002건으로 61% 감소하였습니다. 2020년 2월의 1,906건과 비교한다면 47%감소하였습니다. 콘도 거래량이 감소한다는 것은 코로나 사태로 인하여 매물의 감소 및 판매제약등과 같은 요인도 있지만, 콘도에 대한 수요감소가 주된 원인입니다. 현제의 추이는 수요의 감소로 인하여 2020년 2월이후로 계속해서 가격및 거래량은 하락하고 있는 것 같습니다.
토론토 콘도 가격은 올라갈까요 ? 내려갈까요 ?
토론토 콘도의 약 60%가 세입자가 살고 있는 투자용 콘도입니다. 토론토 콘도가격을 예측할때 중요한 지표는 렌트가격과 공실율입니다. 렌트가격이 올라가고 공실률이 낮다면 콘도가격은 비례해서 올라갑니다. 렌트가격이 떨어지고 공실률이 높다면 콘도가격은 떨어지게 됩니다.
다음은 최근 렌트가격에 여향을 미치는 주요요인들을 살펴보도록 하겠습니다.
가을학기 개강을 온라인으로 대체한다는 것 입니다. 최근 토론토대학의 발표에 의하면 9월학기도 온라인 수업으로 한다고 합니다. 토론토 다운타운에는 토론토대학을 비롯한 라이어슨,조지브라운등 많은 대학교와 칼리지가 있으며, 이곳에서 공부하거나 유학하는 학생들은 약 15만 정도가 되는 것으로 추산되고 있습니다. 대부분의 유학생를 비롯한 재학생들은 집으로 돌아간 상태 입니다. 많은 콘도 유닛이 비어있는 상태 입니다.
토론토의 취업시장은 더욱더 심각한것 같습니다. 최근의 보도에 의하면 42,600개의 직업이 없어질 것이며, 실업률은 8%으로 증가하고 하반기엔 13.9%로 증가할 것이라고 합니다. 이러한 현상은 독립적으로 살던 개개인들이 서로 합치거나 부모님 집으로 돌아가는 현상이 생기고 있으며 이로 인하여 렌트 매물의 증가하고 있습니다. 실업률의 증가로 많은 세입자들이 렌트를 못낼것으로 예상되며, 이것은 콘도 주인의 재정적인 문제를 야기할 수 있습니다.
코로나로 인한 여행객 및 관광객이 감소입니다. 최근의 렌트시장의 추세를 본다면 여행객의 급격한 감소로 큰 타격을 받은 에어비앤비의 쇠퇴로 인하여 가구 및 생활집기가 갗추어진 콘도매물이 많이 나온다는 것입니다. 작년과 비교하여 가구가 갖추어진 렌트매물이 2020년 4월에는 90%가 증가하였습니다.
이민자의 감소 입니다, 콘도수요에 있어서 가장 중요한 요소 중 하나는 이민자일 것입니다. 광역 토론토 지역은 2020에서 2022년 사이 약 10만명의 이민자를 받아들일 예정이었으나 코로나 사태로 인하여 이 기간 동안의 예상 이민자는 35%가 줄어든 65,000정도라고 합니다. 하지만 이예상도 코로나 사태가 장기화 된다면 더욱더 줄어 들것 입니다.
콘도 공급량의 증가 입니다. 2020년 1분기에 완공된 콘도는 약 7,150이며, 2분기에는 10,000개의 유닛이 완공될 예정이라고 합니다. 일부 유닛은 공사가 연기된다고 하더라도 시장에 미치는 영향은 클것입니다. 2020년 말까지 25,000에서 29,000유닛이 완공 될예정이며, 일부 유닛이 공사가 지연된다 하더라도 이것은 2019년의 14,468과 비교하면 거의 100% 증가한 숫자 입니다. 렌트 공급량은 늘어나게되는 것 입니다.
지금까지 토론토 콘도 가격 및 렌트가격에 영향을 미칠 수 있는 원인을 살펴보았습니다. 렌트공실율의 증가는 렌트가격의 하락을 유도하고 렌트가격의 하락은 콘도가격의 하락으로 이어질 확율이 높습니다.
토론토 콘도가격에 영향을 미치는 가장 큰 요인 중 하나는 정부의 모기지 정책입니다.
연방모기지 공사에 의하면 2020년 7월1일부터 모기지 규정이 강화될 예정입니다. TDS(total debt service) 44%에서 42%로, GDS( Gross debt service)는 39%에서 35%로 하향조정되며, 모기지 지원자의 크레딧 점수도 600점에서 680점으로 상향 된다고 합니다. 다운페이먼트에 대한 규제도 추가될 예정입니다. 비록 캐나다 중앙은행의 기준금리가 0.25%로 최저 수준에 이르고 있지만 모기지를 받을 수 있는 한도 및 대상은 줄어들게 될 것으로 보여 집니다.
최근의 보도자료에 의하면 RBC, BMO등과 같이 대형 은행들이 향후 발생할 수 있는 모기지로 인한 손실을 보전하기 위해서 상당한 양의 현금을 비축하였으며 이것으로 인하여 작년대비 순이익이 약 54%정도 감소 하였습니다. 대부분의 콘도주인들은 약20%의 다운페이먼트를 하고 콘도를 구입한 경우가 많으며, 만약 최악의 경우 콘도가격이 20%이상 하락한다면 은행은 서브프라임 모기지사태와 같은 큰손실을 떠안아야 하기 때문입니다. 은행들은 중앙은행의 금리가 내려갔음에도 불구하고 모기지 손실을 방지하기 위하여 대출심사를 강화할 것으로 보입니다. 대출기준의 강화로 인하여 콘도 및 부동산에 대한 수요는 감소할 것으로 예상됩니다.
토론토 콘도시장이 얼마나 내려갈지, 언제가 바닥인지를 예측하기란 상당히 어렵습니다. 정부의 통화정책 및 경기 부양정책에 따라 그 양상이 달라지기 때문입니다.
가장 중요한 요인중 하나는 사회전반적으로 확산된 향후 경제에 대한 부정적인 인식이 사라지고, 토론토 콘도시장에 긍정적인 구매 심리가 살아 나야될 것 같습니다. 최근 조사에 의하면 응답자의 34%가 토론토 부동산을 1년이내에 구매할 의사가 있다고 합니다. 전년에 비해 4%정도 하락한 수치 이지만 대부분의 토론토 거주자들은 토론토 부동산 시장에 대해서 긍정적인 생각을 가지고 있는 것 같습니다. 2020년 년말까지는 토론토 콘도시장은 급격한 하락 보다는 서서히 하락하거나 현재의 가격을 유지할 것으로 예상되어 집니다.
하지만 캐나다는 전세계적으로 경제구조가 건실한 나라 중 하나입니다. 단기적으로 콘도시장이 침체기로 접어 들고 있지만 장기적으로 제한적인 경제활동이 모두 풀리고 이민자와 유학생들이 다시 들어온다면 코로나 사태이전의 가격을 점진적으로 회복하리라 생각합니다. 그시기가 언제일지 아직은 판단하기가 이른 것 같습니다.
