토론토 부동산 협회의 2020년 9월 자료에 의하면 작년 9월과 비교하여 토론토 부동산의 거래량은 42.3%증가, 평균가격은 14%증가한것으로 나타나고 있습니다. 하지만 단독주택이나 타운하우스의 가격상승에 비해 최근 몇달동안 콘도가격은 지속적으로 하락하고 있는 것으로 나타나고 있습니다.
콘도가격 하락의 주된 원인은 토론토 다운타운을 중심으로한 렌트가격의 하락이 큰 원인으로 지목되고 있습니다.
이번시간에는 토론토 콘도 렌트가격 하락의 원인과 대처방법에 대해서 살펴 보도록 하겠습니다.
렌트가격은 왜 하락하는 것 일까요 ?
공급 측면에서 보면 렌트매물이 증가하기 때문입니다. 최근 들어 토론토 콘도의 신규 매물이 급격하게 증가하는 추세입니다. 특히 토론토 다운타운을 중심으로 매물의 증가가 눈에 뛰게 늘어나고 있습니다.
수요 측면에서 보면 이민자/유학생의 감소, 에어비엔비의 렌트전환, 재택근무의 증가로 인한 외곽지역으로의 이주가 가장 큰 원인입니다. 이로 인하여 특히 다운타운 지역의 콘도들이 세입자를 구하기가 힘들어 지고 있어 공실율이 점점 증가하고 있습니다.
토론토 콘도에 대한 렌트수요의 감소와 공급의 증가는 렌트가격의 하락을 유도하고 있습니다. 광역토론토 지역의 렌트가격은 2019년과 비교하여 1 베드의 경우 13.8%, 2베드의 경우 8.9% 하락하였습니다. 특히 다운타운 지역의 렌트는 14.5% 하락한 것으로 나타나고 있습니다. 렌트가격이 두자리 숫자로 하락한 것은 최근 10년간 처음 있는 일입니다.
토론토 다운타운의 경우 새로 입주하는 콘도가 늘어난 것에 비해서 세입자의 수는 오히려 줄어서 세입자 구하는 것이 점점 어려워 지고 있습니다. 신규 렌트리스팅과 렌트된 비율은 40% 미만인 것으로 나타나고 있습니다.
투자자들의 렌트소득이 감소 하고 있습니다.
코로나로 인하여 실직을 한 경우나 소득이 줄어 렌트를 못내는 경우가 늘어 나고 있습니다. 하지만 법에 의해서 렌트를 제때 내지 않더라도 세입자를 내보낼 방법이 없기때문에 투자자의 손해는 늘어나고 있습니다.
기존의 세입자들이 렌트가격 인하를 요구하거나 저렴한 콘도로 이사가는 경우가 늘고 있습니다. 재택근무의 영향으로 부모님의 집으로 돌아가는 세입자의 비율이 늘고 있습니다.
렌트하락이 투자자에게 어떤 영향을 미칠 수 있을가요 ?
한번 내려간 렌트는 법에서 정해진 범위 내에서만 인상이 가능하며, 2021년은 법에의해서 렌트인상을 할 수가 없습니다.
토론토 지역의 렌트는 2020년 기준으로 1년에 2.2%이상 인상을 할 수 없습니다. 현재 렌트가 월 2,000불 이라면 1년에 44불이상 인상할 수 없습니다. 한번 내려간 렌트는 콘도를 팔거나 투자자가 직접 이사오지 않는한 기존의 세입자를 내보내고 렌트를 인상할 수 없습니다.
문제는 세입자로 부터 렌트를 받아서 모기지를 상환하는 투자자에게는 렌트가격이 하락한다면 재정적인 손실이 늘어 난다는 것입니다. 줄어든 렌트수익 만큼 투자자에게 부담이 되는 것입니다.
렌트가격의 하락은 토론토 콘도 가격의 하락을 유도합니다.
토론토 다운타운 콘도의 경우 2020년 초 보다 콘도매물이 215% 증가 한것으로 나타나고 있습니다.
렌트가격의 하락으로 인한 수익율의 저하와 모기지 상환에 대한 부담으로 인하여 투자자들이 렌트를 놓는 대신에 콘도를 팔려고하기 때문입니다. 토론토 콘도의 가격은 2020년 5월과 비교하여 1.8% 하락하였습니다. 콘도가격의 하락은 코로나 백신이 나오기 전까지 계속될 것으로 생각 됩니다.
세입자가 렌트인하를 요구하면 어떻게 할까요 ?
기존의 세입자가 특별히 문제가 없는 세입자라면 렌트인하 요구를 들어 주는 것이 좋습니다. 기존의 세입자가 나간다면 새로운 세입자를 구하기가 어려울뿐 아니라 더좋은 조건의 세입자를 구한다는 보장이 없기 때문입니다. 한두달 콘도유닛이 비어 있다면 렌트를 더 받더라도 결과적으로 보면 손해이기 때문입니다.
토론토 콘도시장이 안정이 되어 유닛을 파시기 전까지는 세입자가 있는 것이 재정적인 손해를 줄일 수 있기 때문입니다.
지금 콘도를 팔아야 할 까요 ?
투자수익의 감소는 투자자에게 있어 기존의 콘도를 계속해서 소유할지 아니면 팔아야 할지 고민이 되는 가장 큰 이유입니다. 재정적으로 여유가 있다면 팔지 말고 갖고 계시는 것이 좋습니다. 부동산은 계속 가지고 계시면 언젠가는 올라가게 되어 있습니다.
한국의 IMF때를 돌이켜 보면, 부동산 가격이 폭락하였지만 부동산을 가지고 계셨던 분들은 일정한 기간이 흐른 후에 부동산 가격이 IMF이전의 가격보다 급격하게 상승 했던 것을 기억하실 것 입니다.
재정적으로 여유가 되고 모기지 부담이 적은 경우는 콘도를 계속 소유하시는 것이 좋은 방법일 수 있습니다. 2021년 상반기 중으로 코로나 백신이 나올 것으로 예상됩니다. 코로나 백신이 나오고 이민자와 유학생이 다시 돌아온다면 토론토 콘도시장은 어느 정도 조정을 거쳐 안정될 것 이기 때문입니다.
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