많은 분들이 모기지 이자율 상승에 대해서 우려하고 있습니다.
코로나 사태 이후 캐나다 주요은행들이 모기지 고정금리 이자율을 인상하기 시작 했습니다. 현재 최고로 낮은 모기지 금리는 5년 고정이 1.9%정도 되는 것으로 나타나고 있습니다. 불과 몇 주전만 해도 5년 고정 모기지가 1.5%대에 머무르고 있었습니다.
문제는 모기지 이자율의 인상이 계속될 수 있다는 것 입니다.
예를 들어
50만불을 25년 상환조건으로 연이율 1.5% 5년 고정 모기지로 융자를 받았다고 하면 월 $1,998을 내야 합니다. 하지만 금리가 올라서 2.5%가 되면 월 $2,239로 월241불을 더내셔야 합니다.
모기지를 얻는 입장에서 가만히 않아서 241불을 손해 보게 되는 것입니다. 재정적으로 여유가 되는 분들은 큰 문제가 되지 않겠지만 영끌해서 사신분들에겐 모기지 금리가 지속적으로 올라 간다면 큰 문제가 될 수 있습니다.
모기지 금리가 올라가는 이유는 무엇일까요 ?
캐나다 정부의 정책의 영향이 큽니다. 캐나다 정부는 코로나로 인한 경제 피해를 최소화 하기 위해 천문학적인 자금을 여러가지 명목으로 시중에 풀었습니다. 시중에 풀린 막대한 자금으로 인해서 인플레이션과 부동산 가격의 상승을 야기하는 부작용이 있습니다.
정부에서는 시중에 풀린 자금을 회수하고 물가를 안정 시키기 위한 정책의 하나로 채권을 발행합니다.
작년 까지만 해도 캐나다 정부의 5년 만기 채권금리가 0.32% 였지만, 2021년 3월11일 현재 5년 만기채권금리는 1.037%입니다. 3개월만에 거의 3 배가 인상 되었습니다.
코로나가 발생했을 때에는 주식이나 부동산 보다 수익률이 낮어도 정부가 보증 하는 채권은 안정적이어서 투자자들에게 인기가 있었습니다.
부동산 가격이 올라가고 주식가격이 계속해서 올라 가게되면 투자자에게 금리가 낮은 채권은 인기가 없게 됩니다.
결국 정부에서는 채권을 팔기 위해서 금리를 높일 수 밖에 없습니다. 채권금리가 올라가는 것은 캐나다 경제가 빠르게 회복될 것이라는 낙관적인 전망을 반영하는 것입니다.
시중에 풀린 많은 돈을 회수하기 위해서 채권이자율이 올라가면 은행에서는 자금을 조달하는 비용이 올라가 결국 모기지 이자율이 올라가는 것 입니다.
모기지 인상이 토론토 부동산 시장에는 어떤 영향이 있을까요 ?
앞에 예에서 보았듯이 50만불 빌렸을때 이자가 2.5% 된다면 월 240불정도 더 내게 됩니다. 백만불 이상의 주택을 소유한 사람이 240불 때문에 재정적으로 큰 문제가 될 것 같지는 않습니다.
하지만 영혼까지 끌어모아 주택을 구입한 60만 70만불 대의 부동산을 소유한 사람들에게는모기지 이자율 1% 상승이 재정적으로 큰 문제가 될 수 도 있습니다.
추가로 콘도 관리비와 재산세 까지 낸다면 대부분의 소득을 부동산을 유지하는데 쓸 수 밖에 없게 됩니다.
고가의 부동산은 모기지 금리가 올라 가도 큰 문제가 없겠지만, 콘도와 같은 저가의 부동산은 모기지 금리 상승이 부동산 가격의 하락을 가져올 수 있습니다. 장기적으로 보면 토론토 부동산 시장에 나쁜영향을 끼칠 수 있을 것 입니다.
다행인 것은 중앙은행은 최근 기준금리를 2023년 까지는 0.25%로 동결하고, 코로나로 인한 경제회복이 부동산 가격 상승 보다 우선 순위에 있다고 발표 하였습니다. 부동산 가격의 상승을 막기위해 급격한 금리 인상을 하지 않겠다는 것으로 해석이 됩니다.
모기지 인상의 가장 큰 위험 요소는 바이어나 셀러에게 주는 심리적인 불안감입니다.
집을 사실 계획이 있으신 분은 은행 담당자와 상의 하셔서 모기지 사전 승인서를 받아노시길 추천 드립니다.
