최근에 많은 분들이 재산 증식의 한 방편으로 토론토 콘도 투자에 관심을 가지고 계십니다. 사실 캐나다 살면서 돈을 벌기란 그리 쉽지 않죠. 워낙 세금도 많고, 자녀를 키우다 보면 생각치도 않은 돈이 들어가기 때문에 목돈을 만들기란 어렵습니다.
이번 시간에는 토론토 콘도 분양의 장점과 단점을 설명해 보도록 하겠습니다. 토론토 콘도 분양의 장단점에 대해 궁굼하신 분들은 끝까지 읽어주세요.
우선 장점으로는
첫번 째 토론토 신규 분양 콘도에 대해서는 정부의 렌트 규제를 받지 않습니다.
2018년 11월15일 이후 입주한 콘도에 대해서는 정부의 렌트 규제를 받지 않습니다. 예를 들어 2018녀 11월15일 이전에 입주한 콘도의 경우 현재 렌트비가 월 2,000불이라고 하면 2020년 온타리오 정부 렌트비 인상할 수 있는 상한선은 년 2.2% 입니다. 1년에 44불 이상을 법적으로 인상 할 수 없습니다. 하지만 2018년 11월15일 이후 입주한 콘도에 대해서는 이러한 법의 규정을 적용 받지 않아 집주인이 원하는 만큼 인상하실 수 있습니다.
토론토 콘도 투자자 입장에서 주변의 렌트비 만큼 받을 수 있어 토론토 신규 분양 콘도가 좋은 이유입니다.
두번 째 한꺼번에 많은 자금이 필요하지 않습니다.
일반적으로 토론토 콘도 계약금과 중도금은 입주 전에 계약 금액의 10%에서 20%정도 냅니다. 보통 2년에 걸쳐 빌더가 정해준 일정에 맞추어서 납부하시면 됩니다.
예를들어 계약금 5000불 계약시 계약금액의 5%에서 계약금 5000불 차감한 금액을 계약일로 부터 30일이내, 계약금액의 5%를 계약일로 부터 6개월, 계약금액의 5%를 계약일로 1년후, 계약금액의 5%를 계약일로 부터 2년후에 납입하게 됩니다. 나머지 80%는 입주후 개인의 자금사정에 따라 모기지를 얻으시면 됩니다.
토론토 콘도는 계약 후 입주까지 4년에서 5년이 걸리기 때문에 자금을 마련할 수 있는 시간적 여유가 있습니다. 일단 콘도를 먼저 사고 돈은 벌어서 천천히 갚을 수 있다는 것 입니다.
세번 째 입주 전에 토론토 분양 콘도를 전매할 수 있어 단기간에 시세 차익을 만들 수 있습니다.
예를 들어 내가 50만불의 토론토 콘도을 분양 받고 20%의 돈을 냈다고 하면 내가 투자한 돈은 10만이 됩니다. 분양 받은 콘도를 계약 후 4년뒤에 60만불에 전매 하였다고 가정한다면 투자자는 10만을 투자해서 매년 25% 수익을 창출하게 되는 것입니다.
모든 콘도가 전매를 허용하는 것은 아닙니다. 계약 시 계약서를 반드시 검토하시길 바랍니다.
네번 째 내가 원하는 콘도의 스타일/디자인을 선택할 수 있습니다.
기존의 토론토 콘도나 주택을 구입 시 내가 원하는 디자인/스타일을 선택할 수 없으며 새로 바꿀 경우 추가적인 비용이 들어갑니다. 하지만 토론토 신규 분양 콘도의 경우 내가 원하는 스타일의 주방 및 거실 등을 추가 비용 없이 선택할 수 있습니다.
업그레이드를 하는 경우 차액을 빌더에게 지불하셔야 합니다.
다섯번 째 토론토 신규콘도의 렌트 가격은 주변 렌트 시세보다 비쌉니다.
토론토 콘도를 투자 목적으로 살 경우 대부분의 경우 일정기간 동안 렌트를 놓습니다. 토론토 분양콘도는 오래된 콘도에 비해 공실률이 낮으며, 렌트비를 오래된 콘도에 비해 비싸게 받을 수 있습니다.
세입자 입장에서 보면 분양 콘도가 깨끗하고 다양한 편의 시설이 잘 갖추어져 있기 때문에 렌트비를 더 주더라도 신규 콘도를 선호하기 때문입니다.
여섯번 째 토론토 신규분양 콘도는 최장 7년의 워런티가 적용됩니다.
기존의 주택이나 콘도 같은 경우 집에 문제가 생겼을때 모든게 집주인의 책임이지만, 분양콘도 워런티가 최대 7년까지 적용되어 집 수리나 유지보수에 대한 부담감이 없습니다.
토론토 분양 콘도의 경우 입주후 대부분의 문제는 Tarion이라는 유지 보수를 전문으로 하는 회사에서 사안에 따라 일정 기간 동안 보증 수리를 해주기 때문에 안심하고 렌트나 입주를 할 수 있습니다.
- 일반적인 하자(워크맨쉽): 입주 후 1년 까지
- 전기 관련, 플러밍 관련 : 입주 후 3년 까지
- 구조적인 문제 : 입주 후 최장 7년까지
단점으로는
첫번 째 콘도를 살때 실물를 보지 못하고 서류나 도면만 보고 산다는 것입니다.
경험이 많지 않다면 서류만 보고 유닛을 선택하는 것은 매우 어려운 일이죠. 막상 입주해 보면 다른 빌딩이 시야를 가릴 수 있으며, 엘리베이터 등 편의시설이 제대로 갖추어 지지 않은 경우도 있습니다. 특히 저층의 경우 다른 빌딩에 가려 항상 어두운 경우가 많습니다. 그래서 경험이 많은 부동산 에이전트가 필요한 이유입니다. 엘리베이터의 위치 및 갯수, 쓰레기 버리는 장소, 콘도의 방향이 중요합니다. 남향이라도 앞의 건물이 막고 있다면 쓸모 없습니다. 무조건 방향이 좋다고 해서 다 좋은 것은 아닙니다.
두번 째 기존 콘도와 달리 토론토 신규 분양콘도는 본인이 입주하지 않으면 HST를 내야합니다.
투자목적으로 랜트를 놓은경우 렌트계약서류를 첨부하여 HST 환급 신청 할 수 있습니다.
최대 24,000$까지 돌려 받을 수 있습니다.
세번 째 분양콘도는 주변 콘도 시세보다 비쌉니다.
콘도 가격을 분양할때는 보통 3,4년뒤 입주 시점의 콘도가격을 예상해서 가격을 책정하기 때문에 분양시 가격은 기존콘도의 가격 보다 비쌉니다. 입주시 가격이 하락하게 된다면 손해를 볼 수 있습니다. 콘도 가격을 책정시 분양사는 현재의 시세로 분양하지 않습니다. 4년뒤 입주 시점의 물가상승률 및 인상된 자재비등을 기준으로 하여 분양가를 책정하기 때문입니다.
일반적으로 주변에 팔리는 시세보다 10%에서 15% 비싸게 분양합니다.
네번 째 인텀 아큐펀시 기간 동안 불편함을 감수해야 합니다.
토론토 콘도를 분양 받고 입주 통보 후 등기 전까지의 기간을(Interim Occupancy) 인텀아큐펀시라 하는데요 이 기간동안 다른 유닛들이 공사가 이루어 지기 때문에 입주 후 불편을 감수하셔야 합니다. 빌더에 따라 이 기간 동안 랜트를 허용하지 않는 경우도 있습니다.
이 기간 동안 계약자는 등기가 되기 전까지 주변의 렌트비와 비슷한 비용을 빌더에게 납부하여야 합니다.
결론적으로
토론토 콘도 투자는 많은 경험과 연구 없이는 성공하기는 어렵습니다. 항상 믿을 수 전문가와 상담 하셔셔 향후 발생할 수 있는 실수를 예방하셔야 합니다. 토론토 콘도 투자의 가장 중요한 것은 위치입니다.
