토론토 부동산 협회의 발표에 의하면 2021년 6월 토론토 부동산 가격은 2021년 5월과 비교하여 1.7% 하락한 $1,089536것으로 집계되었습니다.
토론토 부동산 거래량과 신규 리스팅을 살펴보면
2021년 4월 거래량 13,663건, 신규 리스팅 20,825건
2021년 5월 거래량 11,951건, 신규 리스팅 18,586건
2021년 6월 거래량 11,106건, 신규 리스팅 16,189건으로 3 개월 연속 하락한 것으로 나타나고 있습니다.
최근의 토론토 부동산 거래량과 가격의 하락이 부동산 거품이 빠지고 가격이 하락하는 신호탄 일까요 ?아니면 잠시 계절적인 요인으로 주춤하는 것일까요 ?
이번 시간에는 토론토 부동산 가격이 하락할 수 없는 이유에 대해서 살펴 보도록 하겠습니다.
첫번 째로 토론토 부동산이 하락할 수 없는 가장 큰 이유는 이민자 입니다.
캐나다 정부의 발표에 의하면 2023년까지 매년 40만명씩 약 백이십만명의 이민자를 받아드릴 예정입니다. 이중에 20만명 정도가 매년 광역토론토 지역에 정착할 것으로 예상되고 있습니다.
2021년도 전반기에는 코로나로 인하여 이민자들이 많이 들어 오지 못하였지만 캐나다 백신 접종률이 1차 2차 접종을 마친 비율이 7월 현재 40%, 1차 접종을 마친 인구비율이 70%에 도달하고 있습니다. 대부분의 비즈니스들이 문을 열고 있으며, 식당들의 실내 영업도 7월16일 부터 재개될 것이라고 발표 되었습니다.
경제활동이 본격적으로 시작되는 8월 경 부터는 그동안 적체되었던 많은 이민 수속과정이 신속히 처리되고 코로나로 인하여 입국을 미루어 왔던 많은 이민자들이 들어 올 것으로 보여 집니다.
대부분의 이민자들은 입국한지 1,2년이내에 집을 사는 것으로 알려지고 있습니다. 이렇게 되면 토론토 부동산 시장은 다시 한번 반등할 것으로 예상됩니다.
특히 홍콩에 현재 캐나다 시민권을 가진 홍콩인들이 10만이 넘는 것으로 알려져 있습니다. 홍콩정세의 불안으로 이미 많은 홍콩인들이 벤쿠버나 토론토 지역의 고급 주택들은 매입하고 있는 것으로 알려져 있습니다. 홍콩의 캐나다 시민권자들이 캐나다로 입국하기 시작한다면 이것 역시 토론토 부동산 시장에 큰 변수가 될 수 있습니다.
두번 째로 여전히 낮은 모기지 금리입니다.
5년고정 금리가 2%대, 5년 변동금리는 여전히 1%대에 모기지를 얻을 수 있습니다. 캐나다 중앙은행 에서는 현재의 기준금리 0.25%를 경제가 안정화 될 때 까지는 인상하지 않을 것으로 발표하였습니다. 경제상황에 따라 기준 금리가 0.25%에서 0.5% 더 오른다고 해도 여전히 낮은 금리 이기 때문에 토론토 부동산 시장에 미치는 영향은 한정적 일 것으로 보입니다.
예를 들어 2% 모기지 이자율로 50만불의 모기지를 얻었다고 하더라도 월 내는 금액은 이자와 원금을 포함해서 월$2,117 내게 됩니다.
최근 가계 부채의 증가로 많은 분들이 모기지 연체로 인한 부동산 가격의 하락을 걱정하는 분이 계십니다. 하지만 캐나다 시중은행의 모기지 대출기준과 심사는 미국이나 다른 나라에 비해서는 엄격하게 적용되고 있습니다. 철저하게 소득을 기준으로 모기지를 주고 있기 때문에 모기지가 연체되거나 못내는 경우가 드뭅니다. 모기지 연체로 인한 매물의 증가로 부동산 시장에서의 가격하락을 기대하기 어렵습니다.
예외적으로 캐나다 모기지 정책은 이민자에게 보다 관대 합니다.
신규 이민자의 경우, 일정한 자격을 갖추고 있다면, 캐나다에서의 소득에 관계 없이 35%만 다운페이 하면 모기지를 얻는 데 큰 문제가 없습니다
위에서 예와 같이 70만에서 80만 사이의 타운하우스나 콘도를 구입하는 것이,월 $2,500불이상의 렌트비를 내는 것 보다는 주택이나 콘도를 구매 하는 편이 이민자에게는 훨씬 유리 합니다.
최근 20년 동안에 이렇게 금리가 낮은 적이 없었습니다. 6월1일로 부터 시행된 모기지 스트레스 테스트로 인하여 대출한도가 4% 정도 줄어들었다고는 하지만 실제로 영향을 받은 사람들은 그다지 많지 않습니다.
세번 째로 여전히 토론토 부동산 구입하려는 수요가 공급보다 많습니다. 2021년 4월 부터 줄어들기 시작한 토론토 부동산 거래량이 줄어들고 있지만 여전히 주택을 사려는 사람이 주택을 팔려는 사람들 보다 많습니다.
예를 들어 옥빌/벌링턴 지역의 부동산을 살펴보면 2021년 2월과 3월에는 평균 오퍼의 수가 10개가 넘는 경우가 많았지만 현재는 대부분의 경우 5개 미만으로 줄었습니다. 경쟁은 줄었지만 거래되는 가격은 상승하고 있습니다. 오퍼 경쟁이 줄어 들어 바이어에게는 선택의 폭이 넓어 지지만 가격이 하락하지는 않습니다.
네번 째로 시중에 넘치는 엄청난 자금으로 인한 인플레이션의 발생입니다.
예를 들어 은행에 100만불의 예금을 한다고 가정하면 1년에 얼마를 벌 수 있을까요 ? 현재의 금리가 1%로 가정하고 인플레이션이 10%가 되었다고 한다면 단순한 계산으로 1년에 만불을 이자를 받으실 수 있지만 인플레이션으로 인하여 10만불의 손해가 발생 합니다. 결과적으로 9만불의 재산이 감소 하게 되는 것 입니다.
이러한 현상이 5년간 지속된다면 100만불의 현금을 가진 사람과 100만불의 부동산을 소유한 투자자의 재산 가치는 2 배이상 차이가 나게 됩니다.
이것이 인플레이션이 이루어지는 시기에는 토론토 부동산 시장이 호황인 이유 중 하나 입니다.
위에서 토론토 부동산이 하락할 수 없는 이유 4 가지를 살펴 보았습니다. 그럼 어느 경우에 토론토 부동산 가격이 하락할까요. 이민자가 안들어 오거나 모기지 이자율이 급등하는 경우 입니다. 과연 이러한 일들이 미래에 발생할 수 있을까요 ? 댓글 남겨 주세요.
