2021년 7월 토론토 부동산 평균 거래 가격은 2021년 6월과 비교하여 약 4.6% 하락한 $1,034,000으로 지난 3개월간 5.5%하락한 것으로 나타나고 있습니다.
2021년 4월 이후로 토론토 부동산 거래량과 신규 리스팅은 4개월 연속 하락하고 있으며 2021년 7월들어 하락 폭이 더 커지고 있습니다.
토론토 부동산에 대해서 부정적인 분들은 드디어 토론토 부동산 거품이 빠지기 시작했다고 주장하시는 분들도 계십니다. 최근의 토론토 부동산 거래량과 가격의 하락이 부동산 거품이 빠지고 가격이 하락하는 신호탄 일까요 ? 아니면 잠시 계절적인 요인으로 주춤하는 것일까요 ?
이번 시간에는 토론토 부동산이 하락하기 힘든 이유 4가지를 살펴 보도록 하겠습니다.
첫번 째은 이민자 유입의 증가 입니다.
캐나다의 인구 증가율의 82%가 이민자 유입 입니다. 캐나다에 이민자의 유입이 중단 된다면 캐나다 인구는 감소하여 캐나다 경제에 부정적인 영향을 줄 것 입니다.
캐나다 정부의 발표에 의하면 2023년까지 매년 40만명씩 백이십만명의 이민자를 받아드릴 예정입니다. 매년 20만명 정도가 직장과 교육시설이 밀집해 있는광역토론토 지역에 정착할 것으로 예상되고 있습니다.
특히 수많은 직장이 몰려 있는 토론토 다운타운과 미시사가 지역의 콘도 가격 상승이 예상되며, 전통적으로 부유한 이민자들이 선호하는 지역인 리치몬드힐,마캄, 옥빌 지역의 집값이 상승할 것으로 보입니다.
현재 홍콩에 캐나다 시민권을 가진 홍콩인들이 10만이 넘는 것으로 알려져 있습니다. 홍콩정세의 불안으로 이미 많은 홍콩인들이 벤쿠버나 토론토 지역의 고급 주택들을 매입하고 있는 것으로 알려져 있습니다.
2021년 전반기 토론토의 4백만불이상의 고급 주택은 전년과 비교하여 거래량이 276% 증가한 414건의 거래가 있었습니다.
홍콩의 캐나다 시민권자들이 본격적으로 캐나다로 입국하기 시작한다면 토론토 부동산 시장의 가격은 상승돨 것으로 전망 됩니다.
두번 째로 중요한 요인은 백신 접종률의 상승 입니다.
캐나다 백신 접종률은 1차 2차 접종을 마친 비율이 7월말 현재 58.2%, 1차 접종을 마친 인구비율이 71.6%에 도달하고 있습니다. 백신을 완료한 비율은 미국의 49%보다 훨씬 높은 수치로 캐나다의 경제 전망을 밝게 해 주고 있습니다.
대부분의 비즈니스들이 문을 열고 있으며, 식당, 리테일 스토어, 커피숍과 같은 스몰 비즈니스들의 실내 영업도 재개되었습니다.
캐나다 중앙은행의 발표에 의하면 캐나다 경제 성장률은 백신 보급률의 향상에 힘입어 2021년에 6.5% 성장 할 것으로 예상하고 있습니다. 코로나가 시작되었던 2020년은 5.5%의 마이너스 성장이었습니다.
경제활동이 본격적으로 시작되는 8월 경 부터는 그동안 정체되었던 많은 이민 수속과정이 신속히 처리되고 코로나로 인하여 입국을 미루어 왔던 20만명이상의 이민자들과 2021년 새로 들어올 이민자를 합친다면 내년 초까지 토론토 지역에 40만명 가까운 이민자들이 들어 올 것으로 보여 집니다.
세번 째로 여전히 낮은 모기지 금리입니다.
은행들은 채권을 팔아 모기지 대출을 할 수 있는 자금을 구하기 때문에
모기지 금리는 채권금리와 밀접하게 연관되어 있습니다.
많은 모기지 전문가들이 채권금리의 상승으로 인하여 모기지 금리가 상승할 것으로 예상하였지만 실제로는 2021년 7월말 현재 미국의 10년만기 채권 금리는 1.24%로 2021년 4월의 1.73%에 비해 0.49% 하락하였습니다.
2021년 7월말 현재 캐나다 시중은행의 5년고정 금리가 2% 초반대, 5년 변동금리는 여전히 1% 중반대에 모기지를 얻을 수 있습니다. 캐나다 중앙은행은 현재의 기준금리 0.25%를 경제가 안정화 될 때 까지는 인상하지 않을 것으로 발표하였습니다. 경제상황에 따라 기준 금리가 0.25%에서 0.5% 더 오른다고 해도 여전히 낮은 금리 이기 때문에 토론토 부동산 시장에 미치는 영향은 한정적 일 것으로 보입니다.
예를 들어 1.5% 모기지 이자율로 70만불의 콘도를 20만불 다운페이하고 50만불의 모기지를 얻었다고 한다면 매달 내는 금액은 이자와 원금을 포함해서 $1,998을 내게 됩니다.
매달 $2,500불이상의 렌트비를 내는 것 보다는 70만에서 80만 사이의 타운하우스나 콘도를 구입하는 것이 이민자에게는 훨씬 유리 합니다.
최근 20년 동안에 이렇게 금리가 낮은 적이 없었습니다. 6월1일로 부터 시행된 모기지 스트레스 테스트로 인하여 대출한도가 4% 정도 줄어들었다고는 하지만 실제로 영향을 받은 사람들은 사회초년생을 제외하고는 그다지 많지 않습니다.
세번 째로 토론토 부동산 구입하려는 수요가 공급보다 많습니다.
2021년 4월 부터 토론토 부동산 거래량이 줄어들고 있지만 여전히 주택을 사려는 사람들이 주택을 팔려는 사람들 보다 많습니다.
예를 들어 옥빌/벌링턴 지역의 부동산을 살펴보면 2021년 2월과 3월에는 평균 오퍼의 수가 10개가 넘는 경우가 많았지만 현재는 대부분의 경우 5개 미만으로 줄었습니다. 비딩의 경우 1개의 오퍼도 들어 오지 않는 경우도 늘고 있습니다. 오퍼 경쟁이 줄어 들어 바이어에게는 선택의 폭이 넓어 졌지만 가격이 하락하고 있지는 않습니다.
수요가 증가하는 이유 중 하나는 코로나 이후 새로운 트렌드로 35세 미만의 젊은 층의 부동산 소유가 늘고 있기 때문입니다.
부동산 회사인 로열리페이지의 조사에 의하면, 35세 미만의 주택 소유자중 2번째 집을 가지고 있는 비율이 18%로 조사 되었습니다.
일반적으로 부동산 투자는 젊은 층 보다는 중장년 층의 비율이 높았지만 최근 들어 젊은 층의 부동산 매입이 늘고 있는 추세입니다.
고액의 연봉을 받는 35세 미만의 젊은 층들을 중심으로 토론토 부동산 투자가 늘고 있습니다.
수요가 증가하는 또 다른 이유는 저축률의 증가입니다. 코로나 이전에는 저축률이 2%대에 있었지만 코로나 이후 최대 27%까지 갔다가 현재는 11%의 저축률을 보이고 있습니다. 저축된 돈은 대부분 주식시장이나 부동산 시장으로 유입되고 있습니다.
특히 토론토 콘도 분양 시장은 호황을 누리고 있습니다. 대부분의 토론토 콘도분양은 아주 비싼 유닛을 제외하고는 조기에 sold out 되는 경우가 많아 지고 있습니다.토론토 콘도 분양이 인기를 끄는 이유는 2년에서 3년에 걸쳐 분양금액의 15%에서 20%를 분할해서 납입할 수 있으며, 인플레이션을 피해갈 수 있는 수단 이기 때문입니다.
네번 째로 시중에 넘치는 엄청난 자금으로 인한 인플레이션의 발생입니다.
토론토 부동산 가격은 2020년 7월과 비교하여 평균 17% 상승 하였으며, 휘발유 가격은 34%가 올랐습니다. 인플레이션의 가장 큰 원인 중 하나는 코로나로 인한 침체된 경기를 부양하기 위해서 정부에서 엄청난 양의 화폐를 인쇄했기 때문입니다. 2021년 7월 캐나다 중앙은행이 발표한 인플레이션 비율은 3.1%이었지만 인플레이션 비율은 당분간 지속적으로 상승할 것으로 보입니다.
인플레이션이 생기게 되면 보유한 현금의 가치는 하락하게 됩니다.
은행에 100만불의 예금을 한다고 가정하면 1년에 얼마를 벌 수 있을까요 ? 현재의 금리가 1%로 가정하고 인플레이션이 5%가 되었다고 한다면 단순히 계산했을 때 1년 이자를 만불을 받으실 수 있지만 인플레이션으로 인하여 5만불의 손해가 발생 합니다. 결과적으로 4만불의 재산이 감소 하게 되는 것 입니다.
이러한 현상이 몇 년간지속된다면 100만불의 현금을 가진 사람과 100만불의 부동산을 소유한 투자자의 재산 가치는 많은 차이가 나게 됩니다.
이것이 인플레이션이 발생하는 시기에 많은 사람들이 부동산 투자를 하는 이유 중 하나입니다.
토론토 부동산이 하락할 수 없는 이유 4 가지를 살펴 보았습니다. 그럼 어느 경우에 토론토 부동산 가격이 하락할까요. 이민자가 안들어 오거나 모기지 이자율이 급등하는 경우 입니다. 이러한 일들이 미래에 발생할 수 있을까요 ?
코로나 델타 변이 바이러스의 확산이 변수로 등장하고 있지만 2021년 하반기 토론토 부동산 시장은 40만명이상의 이민자들이 유입되면서 다시 반등할 것으로 예상됩니다.
부동산 구입을 계획하시고 계신 분들은 가능한 빨리 사시는 것을 추천 드리며, 부동산을 판매하시려는 분들은 서두르지 않으셔도 될 것 같습니다.
