최근 토론토 인근의 주택이나 타운하우스의 가격이 상승하면서 투자자들의 관심이 토론토 분양콘도나 리세일 콘도에 쏠리고 있습니다. 하지만 투자자들은 콘도가격에는 민감하지만 콘도 관리비는 고려하지 않고 그냥 넘어가는 경우가 많습니다. 대부분의 부동산 에이전트들은 콘도의 가격과 투자에 대한 정보는 제공하지만 콘도의 관리비에 대한 정보를 제공하지 않는 경우가 많습니다. 그래서 대부분의 투자자나 입주자들은 콘도의 관리비에 대해서 모르고 있다가 고지서를 받아 보고는 놀라는 경우가 많습니다.
토론토 콘도의 관리비를 구성하는 항목은 어떤 것이 있을까요 ?
첫번 째로 유틸리티 비용입니다.
전기,수도,냉난방 비용입니다. 콘도에 따라서 관리비에 모든 유틸리티 비용이 포함된 경우도 있으며, 그렇지 않은 경우도 있습니다. 예를 들어, 물과 냉난방은 관리비에 포함되지만 전기는 포함하지 않을 수 있습니다. 콘도를 구입하기 전에 반드시 무엇이 포함되고 안된는지를 꼭 확인하시는게 필요합니다. 같은 금액의 관리비를 내더라도 포함되는 항목이 많을 경우가 투자에 유리할 것 입니다.
두번 째로 건물보험료 입니다.
콘도 관리비 중에서 최근 가장 많이 상승한 비용이 건물 보험료입니다. 건물 화재, 자연재해등 예상치 못했던 손해가 발생한 경우 입주자를 보호하기 위해서 필요 합니다. 하지만 개인용품, 가구등 콘도유닛 내부의 손해에 대해서는 보상이 안되기 때문에 별도의 보험을 들어야 합니다. 콘도를 렌트를 놓는 경우도 세입자에게 반드시 세입자 보험을 들도록 하여야 미래에 세입자로 인해서 발생한 손해를 편리하게 보상 받으실 수 있습니다.
세번 째로 공동 구역 관리비 (Common elements) 입니다.
콘도의 공동구역 관리비는 복도, 로비, 엘리베이터와 같이 입주자들이 공동으로 사용하는 공간을 나타내는 용어입니다. 최근 지어진 콘도나 분양하는 콘도의 경우는 피트니스, 수영장, 요가, 사우나, 영화관 , 야외 바베큐와 같은 편의 시설을 대부분 갖추고 있습니다. 이러한 편의시설이 많을 수록 관리비는 높게 책정 됩니다.
투자목적으로 콘도를 구입하는 경우 편의시설이 많은 경우 관리비가 다른 콘도에 비해 높기 때문에 투자수익률이 적습니다. 주거용 목적으로 콘도를 구입하는 경우가 아니라면 굳이 부대시설이 많은 콘도를 구입하실 이유는 없습니다. 콘도투자는 부대시설이 중요한게 아니라 콘도가 들어서는 위치가 가장 중요합니다.
네번 째로 리저브 (Reserve) 펀드입니다.
미래에 발생할 수 있는 유지 보수나 예상하지 못한 수리 비용이 발생했을 경우 입주자에게 한번에 많은 비용이 청구 됩니다. 예상치 못한 많은 비용은 입주자에게 재정적으로 큰 부담이 됩니다. 이러한 것을 방지하기 위해 콘도 관리비의 일정한 부분을 적립해 놓는 펀드를 리저브 펀드라고 합니다.
리저브 펀드가 충분 하다면, 예상치 못한 비용이 발생했을 때 입주자에게 주는 부담이 적지만, 리저브 비용이 충분하지 못하다면 입주자에게 큰 부담이 됩니다.
리세일 콘도 구매하시기 전에 리저브 펀드가 충분한지 꼭 확인 하시기 바랍니다.
마지막으로 콘도 관리비를 검토하실 때 중요한 항목은 스페셜 어세스먼트(Special Assessment)입니다. 예상치 못한 비용의 지출이 발생한 경우, 지출된 비용이 예산을 초과한 경우, 콘도가 소송으로 인하여 비용을 지불하여할 경우에 발생합니다.
이 비용은 콘도 관리비에 추가로 입주자에게 부과되는 비용으로서 입주자에게 경제적인 부담이 됩니다. 스페셜 어세스먼트(Special Assessment)는 입주자 동의 없이 부과할 수 있기 때문에 반드시 입주 전에 변호사를 통하여 스페셜 어세스먼트가 있는지 확인하는 것이 필요합니다. 이러한 스페셜어세스먼트 비용이 많다면 콘도 구입을 안 하시는 것이 좋습니다.
토론토 콘도 관리비의 구성내역을 살펴 보았습니다.
콘도 관리비가 저렴하다고 무조건 좋은 것은 아닙니다. 그만큼 제공되어지는 혜택이 줄기 때문입니다. 반대로 사용되지 않는 콘도 내 부대 시설이 너무 많다면 그만큼 콘도 관리비가 상승하기 때문에 투자 수익률이 떨어 집니다.
토론토 분양 콘도의 경우도 콘도 프로젝트 마다 같은 지역이라도 시공회사에 따라 관리비가 차이가 납니다.
같은 지역의 콘도를 구매 하시더라도 관리비의 높고 낮음에 따라서 투자 수익률이나 투자 수익의 차이가 큽니다. 콘도의 관리비를 잘 비교해 보고 사시는 것이 현명한 투자자 입니다
