2021년 한 해는 코로나의 확산으로 인해서 모두에게 어려운 한 해였습니다. 하지만 토론토 부동산 시장 만큼은 30%대의 역대 급 가격 상승으로 모두를 놀라게 했습니다.토론토 부동산의 기록적인 가격 상승이 가능했던 가장 큰 이유 중 하나가 낮은 모기지 금리 입니다.
최근 캐나다 중앙은행의 발표에 의하면 코로나로 인한 경제 회복과 실업률이 낮아짐에 따라서 3차레에 걸쳐 기준 금리를 인상할 것으로 발표하였습니다.
이번 시간에는 토론토 부동산 2022년 모기지 금리가 어떻게 변화할 지 알아보도록 하겠습니다.
캐나다 주요 6개 시중은행이 2022년 발표한 중앙은행의 기준금리(Overnight rate) 예상을 살펴보면 2022년 말까지 최소 1 %에서 최대 1.5 %를 예상하고, 2023년 말 까지 최소 1.75%에서 2.25%을 예상하고 있습니다.
캐나다 중앙은행의 기준금리는 정책적 요인에 의해서 결정되며, 시중 은행의 대출 기준금리(Prime Rate)에 영향을 주게 됩니다. 시중 은행의 대출 기준금리(Prime Rate)는 중앙 은행의 기준금리(Overnight rate)을 연동하여 TD, BMO, CIBC, RBC, Scotia 와 같은 주요 은행의 합의에 의해서 결정되는 경우가 많습니다.
은행의 대출 기준금리(Prime Rate)에 결정이 되면 은행은 이것을 기준으로 변동 금리와 고정 금리의 모기지 금리를 결정하게 되는 것 입니다.
다시 말하면 중앙은행의 Overnight rate의 인상은 은행의 Prime rate에 영향을 미치게 돼서 실제 모기지 금리에 영향을 끼치게 됩니다.
캐나다 중앙은행의 기준금리(Overnight rate)가 현재의 0.25%에서 2022년 1.5%로 상승한다면 실제로 토론토 주택을 구매 시 모기지 금리는 얼마나 될까요 ?
과거의 예를 살펴 보았을 때
일반적으로 중앙은행의 기준금리(Overnight rate)가 1.5%일때 시중은행의 Prime Rate는 3.7%에서 3.95%가 되는 것으로 나타나고 있습니다.
Prime Rate가 3.95%가 된다면 실제 모기지 금리는 얼마나 될까요 ?
변동금리인지 아니면 고정금리에 따라 차이가 있을 수 있습니다. 변동으로 하는 경우는 일반적으로 Prime rate 보다 낮은 모기지 이자율이 적용되며, 고정으로 하는 경우는 Prime Rate 보다 높은 금리가 적용 됩니다.
예상대로 2022년말 까지 중앙은행의 기준금리(Overnight rate)가 1.5%가 된다면, 5년 고정 모기지 이자율은 4%에 진입하게 될 것 입니다.
4%대의 모기지 이자를 낸다면 토론토 부동산 시장에 큰 영향이 있을까요 ?
예를 들어 본다면 100만불의 집을 20% 다운페이하고 80%인 80만불을 모기지를 얻는다고 가정 했을때, 가장 일반적인 모기지 조건인 25년 상환, 5년 고정조건으로 계산해 보면
모기지 이자가 2.5%일때 월$3,584,
모기지 이자가 4%일때 월 $4,208을 내게 되어
2022년 년말에 기준 금리가 1.5%대로 오르고, 모기지 금리가 4%대에 간다면 월 600 정도를 더 부담하게 됩니다.
80만불을 빌렸을 때 월 600불 정도를 더 낸다고 한다면, 소득 수준이 낮은 사람들에게는 큰 영향을 미칠 것으로 보이지만, 토론토에 거주하는 대부분의 사람들에게는 큰 영향은 없을 것으로 생각됩니다.
