2022년 10월 스위스 은행인 UBS의 발표에 의하면 전세계에서 토론토가 부동산 버블이 가장 많은 도시라고 발표하였습니다. 연방 모기지 공사의 최근 발표에 의하면 2023년 2분기 까지 캐나다 부동산 가격은 고점대비 15%정도가 하락할 것이라고 발표하였습니다.
이자율의 상승으로 인해서 토론토 부동산 가격이 1년전 수준으로 하락했으며, 토론토 부동산 시장은 여전히 하락세 입니다. 투자자나 주택을 구입하려는 바이어 입장에서는 주택을 저렴하게 살 수 있는 기회가 생기고 있습니다.
부동산을 구입할 때는 내가 사고나서 부동산 가격이 올라간다는 확신이 있어야 하는데 누구도 “지금이 바닥이라고” 단정하긴 참 힘듭니다.
이번시간에는 토론토 부동산 시장이 바닥일때 나타나는 여러가지 현상을 살펴 보겠습니다.
첫 번째로 거래량이 줄고 리스팅이 늘어나는 현상 입니다. 가장 쉽게 토론토 부동산 시장이 바닥인지를 파악할 수 있는 자료 중 하나가 리스팅의 증가로 인한 부동산 재고의 증가 입니다. 부동산 시장이 바닥에 가까워 질수록 리스팅이 증가하게되고 가격하락의 폭이 커지게 되어 있습니다.
이러한 것을 나타내는 대표적인 지표는 판매대비리스팅 비율과 월재고량이 있습니다. 판매대비리스팅 비율인 SNLR 지표가 40% 미만으로 내려가기 시작하고, 월재고량이 4개월이상으로 접어 든다면 부동산 가격이 바닥에 근접해가고 있다고 할 수 있습니다.
두 번째로 언론 매체에서 토론토 부동산에 대한 부정적인 뉴스가 많아 집니다. 특히 부동산 버블과 가격 폭락에 대한 뉴스들이 집중적으로 나오기 시작하면서 많은 셀러들이 패닉에 빠지기 시작합니다. 부정적인 뉴스가 증가한다는 것은 토론토 부동산 시장이 이미 바닥에 진입하고 있다는 증거 입니다.
세 번째로 대부분의 콘도분양이나 주택분양이 미분양되기 시작합니다.
펜데믹 기간 중에는 사려는 사람이 많아서 분양공고만 나면 위치에 관계없이 완판되었습니다. 하지만 토론토 부동산 시장이 침체기에 접어들면서 분양을 받으려는 사람들이 줄어들고 미분양이 늘어나고 있습니다. 2022년 토론토 지역에 36000천 유닛의 콘도가 분양예정 이었지만 2022년 10월 현재 16,000유닛만 분양되고 10,000유닛 정도가 미분양되었거나 분양이 취소 되었습니다.
네 번째로 캐나다 정부의 부동산 부양책이 나오기 시작합니다. 부동산 가격하락의 폭이 늘어나고 경기침체가 지속되면, 정부의 입장에서는 경기를 부양하기 위한 정책의 변화를 시도하게 됩니다. 이자율 하락, 외국인 주택 구입 규제 철페, 세금완화와 같은 정책을 발표하게 됩니다. 정부 정책의 변화는 토론토 부동산 시장이 바닥에 매우 근접한 것으로 볼 수 있습니다. 특히 올라갔던 이자율이 하락하기 시작한다면 바닥에 진입했다고 볼 수 있습니다.
여섯 번째로 전매 리스팅이늘고 원래 분양가격보다 싸게 매물이 나오기 시작합니다. 부동산 침체기가 길어지고 이자율이 올라가면서, 분양 받은 콘도나 주택을 클로징을 하기 힘든 바이어가 늘어나기 시작합니다. 바닥에 근접할 수록 원래 계약한 가격보다 싸게 나오는 전매 물건이 늘어나기 시작합니다.
토론토 부동산 시장이 바닥을 치기전에 나타나는 몇 가지 징후를 살펴 보았습니다. 언제가 바닥일까요 ? 많은 전문가들의 의견이 서로 달라서 일반 투자자나 바이어들은 판단하기가 참 힙듭니다.
부동산 시장이 하락하고 있는 시점에서는 언제가 저점인지는 확실히 알기란 어렵습니다. 더 내려가겠지 하면서 기다리다 부동산을 살 타이밍을 놓치는 경우가 많습니다.
꼭 집을 사야만 하는 경우라면, 일정한 기준을 정해서 그 기준에 도달한다면 사시는 것이 좋습니다. 예를들어 지금 현재 가격이 100만불이라면 20%하락한 80만불에 기준을 두고 집값이 80만불에 도달하면 사는 것 입니다. 물론 내가 설정한 기준 보다 더 하락할 수 있지만 장기적으로 보면 부동산은 올라가게 되어 있습니다. 하지만 더 하락하길 기다리다, 가격이 올라가게 되면 원하는 가격 보다 비싼 가격에 사실 확률이 높습니다.
