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모기지 사전승인 받아도 모기지 않나올 수도 있다

토론토 부동산 시장이 다시 살아나고 있습니다. 광역토론토 대부분의 지역에서 부동산 가격이 상승하고 있으며, 바이어간의 오퍼 경쟁이 붙고 있습니다.

셀러 입장에서 보면 복수의 오퍼가 들어오는 경우는 바이어들간의  경쟁으로  좋은 가격과 좋은 조건으로 집을 팔 수 있는 최선의 결과를 가져다 줄 수 있습니다. 하지만 바이어 입장에서 보면 시세보다 높은 가격을 주거나, 하자가 있는 주택을 사게 될 확율이 높습니다. 이로인해서  바이어들이  재정적으로 힘들어 지는 것을 주변에서 많이 볼 수 있습니다. 

실제 사례를  살펴보면

셀러는 감정가가  150만불 정도 되는 집을 리스팅하여 한날한시에 오퍼을 받기로 하였습니다. 오퍼를 받는 날에 복수의  오퍼가 접수되었고 이중에서 셀러는 컨디션 없이 170만불에 오퍼를 낸 바이어  A씨의 오퍼를 선택하였습니다.

잘 마무리가 될 줄 알았지만 문제는 여기서 부터 시작됐습니다. 

주택을 구입한 바이어 A씨는   오퍼를 내기전에 해당은행에서 Mortgage Pre approval를 1.7M을 받았고, 이웃에 비슷한 집이 1주일 전에  1.7M가격에 팔렸기  때문에 아무런 문제 없이 모기지를 받을 수 있다고 생각했습니다.

 바이어 A씨는 은행에 모기지를 신청했지만, 은행에서는 감정가 보다 20만불을 비싸게 주고 구입을 했기 때문에 모기지 신청이 거절되었습니다.

재정적인 여유가 있다면 20만불을 더 다운페이 하면 되지만, 바이어 A씨가 선택 할 수 있는 방법은 금리가 높은 제2금융권의 모기지를 얻어야 했습니다. 

파이낸싱 컨디션이 있었다면, 단순히 계약을 취소하면 되지만,  오퍼 경쟁이 붙어서 컨디션이 없는 상태로 오퍼를 냈기 때문에 난감한 상황에 직면하게 됐습니다.

대부분의 바이어들은 영끌해서 주택을 구입하기 때문에 추가로 20만불이라는 자금을 만들기는 힘듭니다. 그렇다고 비싼 제2, 제3 금융권을 이용하는 것도 부담스럽습니다.

모기지 사전승인을 받았다고 해서, 파이낸싱 컨디션을 무조건 빼는 것은 바이어를 위험에 빠드릴 수 있습니다.  부득히 하게 파이낸싱 컨디션을 빼는 경우는,  오퍼를 내기전에 최소 3개월간의 주변시세을 확인 하셔야 합니다. 은행에서의 감정 평가는 몇일전에 이웃집이  얼마에 팔렸는지 보다는 최근 3개월간의 시세을 종합해서 판단하기 때문입니다.

내가 구입하려는 지역에 대해서 잘 알고, 부동산 동향과 시세를 정확하게 진단할 수 있는 경험많은 부동산 전문가와  상의 하시는 것이 재정적인 손실을 예방할 수 있는 최선의 방법입니다.

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Tags: , , , , , Last modified: June 13, 2023
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