요즘 토론토 부동산에서는 Power of sale이 조금씩 증가하고 있습니다. Power of sale은 집주인이 모기지를 갚지 못해 금융기관들이 강제로 집을 팔아 대출금을 회수하는 상황을 가리킵니다. 팬데믹이 한창일 때 비싼 가격에 주택을 구입한 투자자나 집주인들이, 모기지 비용을 감당하기 어려워지면서 Power of sale에 대한 관심이 커지고 있습니다.
대부분의 은행은 대출심사시 엄격한 기준을 적용하여 대출을 해줍니다. 소득이 층분하지 않으면 대출을 해주지 않습니다. 특히 스트레스테스트를 적용해서 내가 받을 수 있는 금리에다 2%을 추가하기 때문에 시중은행에서는 모기지를 못 갚는 비율이 아주 작습니다.
하지만 상대적으로 대출심사 기준이 약하고 스트레스테스트 적용을 받지 않는 제2금융권이나 사채에서 주로 Power of sale이 이루어집니다. Power of sale은 2023년 7월 이후 월 평균 약 10%씩 증가하고 최근 몇 달 동안 95건에서 150건으로 Power of sale 건수가 늘었습니다.전체 모기지에서 차지하는 비율로만 본다면 현재로서는 크게 우려할 만한 수준은 아니지만, 이런 상승 추세가 계속된다면 큰 문제를 야기할 수 있습니다.
팬데믹 정점에서 2% 미만의 저렴한 이자율로 주택을 구입한 사람들이 가장 취약한 집주인들입니다. 특히 2022년 초에 변동금리로 주택을 구입한 사람들은 모기지 비용이 매우 높은 반면 부동산 가격이 하락하여 소유한 집의 가치가 크게 하락했습니다. 그 결과 팬데믹 기간에 주택을 구입한 소유자들은 대출 대비 내집 가치를 나타내는 LTV 비율이 매우 높아지게 됩니다. 주택 가치의 하락으로 인해 LTV 비율이 95% 이상으로 증가하는 깡통주택 수가 늘어나게 되고 이는 모기지 갱신 시 문제가 될 수 있습니다.
시중은행의 경우는 모기지 연장이 까다롭지 않아 대부분 사람들이 모기지를 연장하는데 큰 어려움은 없습니다. 하지만 제 2금융권이나 사채업자들에게 모기지를 받은 경우는 상황이 틀립니다.일반적으로 제2금융권이나 사채업자들의 대출은 1년 미만의 단기 대출로 만일 주택 가치 하락으로 인해 투자금을 회수할 수 없다고 판단하면 대출 연장을 거절하는 경우가 많습니다. 그래서 사채업자들에게 대출을 받은 집주인들은 주택가치의 하락으로 모기지를 갱신하는 데 어려움을 겪을 수 있습니다.
결국은 모기지 연장도 힘들어지고 팔려고 해도 손해를 보고 팔 수 밖에 없는 상황에 몰리게 됩니다.이러한 현상이 토론토 콘도시장에서 발생하고 있습니다. 특히 2019년 이후에 분양을 받은 토론토 콘도 투자자들이 이러한 어려움에 직면해 있습니다.
모기지 지불이 어려워진 집주인들은 Power of sale를 하기전에 주택을 판매하는 선택을 할 수 있습니다. 실제로는 재정적인 손실을 최소화하기 위해 가격이 낮더라도 주택을 판매하는 것이 유리한 경우가 많습니다. 하지만 주택을 팔기 위해서는 부동산 시장이 활성화되어야 합니다. 부동산 시장이 침체되어 주택이 팔리지 않는다면 집주인들은 Power of sale외에 선택지가 없게 됩니다.
현재 Power of sale은 주로 사채와 관련된 경우가 많습니다. 이들은 주요 은행보다 규제가 적지만 주택 소유자들에게 상당한 이자율을 부과하여 큰 부담을 주고 있습니다. 아직까지 Power of sale로 인한 토론토 부동산 시장 영향은 크지 않지만 실업률이 상승할 경우 많은 집주인들이 Power of sale에 직면할 수도 있습니다. 이미 9월에 실업률이 5%에서 5.5%로 상승한 상태이며 지속적인 상승 추세에 있습니다. 토론토 지역의 실업률이 상승하고 캐나다 경제가 침체에 접어들게 된다면 Power of sale이 더 늘어날 것으로 예상됩니다.
능력이상으로 토론토 콘도 분양을 받아 사채로 클로징한 경우나, 사채를 얻어 집을 수리한 후 판매하는 투자자들이 Power of sale의 대상이 될 수있습니다. 캐나다 경제가 회복되어, 토론토 부동산 가격이 회복될때까지 기다릴 수 없다면, 저렴한가격에라도 주택을 팔아 재정적인 손실을 최소화하는 것이 최선의 선택이 될 것입니다.
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