오늘은 토론토의 분양콘도 시장에서 현재 이슈로 떠오르고 있는 주제에 대해 이야기해 볼까 합니다. 특히 2019년 이후에 낮은 이자율 시기에 분양콘도를 구입한 분들이 현재 더 높은 이자율, 얼어붙은 부동산 시장, 그리고 엄격한 스트레스 테스트 규정으로 인해, 모기지 대출을 얻기 어려워진 상황에 대해 살펴보겠습니다.
토론토 분양콘도를 구매한 분들이 현재 어려운 상황에 처해있는 이유 중 하나는 모기지 대출금액 때문입니다. 분양콘도의 모기지는 구매자가 지불한 분양가격을 기준으로 하는 것이 아니라 클로징 시점에서 감정가격과 분양가격 중 낮은 가격을 기준으로 합니다. 그래서 감정가격이 분양가격보다 낮게 나오면 구매자들이 재정적으로 어려움을 겪게 됩니다.
예를 들어, 100만 달러에 구입한 토론토 분양콘도가 90만 달러로 감정평가 된다면, 모기지 대출은 감정가격의 80%인 70만 달러로 제한될 것입니다. 결과적으로 여러분은 그 차이를 메우기 위해 추가 자금을 마련해야 하는 상황에 처하게 됩니다.
만약 여유 자금이 있어 감정가격과 분양가격의 차이를 극복할 수 있다면, 모기지를 얻어 클로징을 하는 것이 유리합니다. 당장은 클로징을 하는 것이 손해로 보일 수 있지만, 장기적으로 부동산 가격이 상승할 가능성이 크기 때문입니다.
지금 살고 있는 집을 팔아 분양콘도 잔금을 치르고 싶지만, 문제는 집이 잘 안팔리고, 팔리더라도 생각보다 많은 손해를 감수해야 한다는 것입니다.
그럼 토론토 분양콘도 모기지 대출이 어려운 사람들에게는 어떤 대안이 있을까요?
첫 번째로, 재정적으로 큰 문제가 없는 사람을 등기시 추가한다면 모기지 대출을 받는 데 큰 문제는 없을 것입니다. 이민사회에서 서로 살기가 어려운데, 다른 사람의 콘도에 자신의 신용을 빌려줄 수 있는 사람은 많지 않겠지만 자녀가 있는 분들은 자녀의 이름을 추가하거나 형제나 자매의 이름을 추가할 수 있을 것 입니다.
두 번째는 분양콘도를 전매로 파는 것입니다. 콘도전매는 분양콘도를 등기 전에 판매하는 것을 말합니다. 전매거래는 공식적인 통계가 없어 단정하기는 어렵지만, 최근의 추세를 보면 전매시장이 현재 포화되어 있어 여전히 전매를 진행할 가치가 있는지, 혹은 손실을 감수하고 전매를 하는 것이 좋을지를 고려하셔야 합니다. 현재 토론토 콘도시장에는 최초분양가보다 낮은 매물이 많이 있어, 내가 낸 디파짓을 포기하더라도 구매자를 찾기가 어렵습니다. 전매도 잘 안되고 있는 현실이지만, 되더라도 5%에 근접하는 중개인 수수료와 내가낸 디파짓을 포기해야 할지를, 꼼꼼히 생각하셔야 합니다.
마지막으로, 이도저도 안 된다면 선택할 수 있는 것이 사채를 쓰는 것입니다. 사채는 정부의 규제를 받지 않아 모든 사람이 쉽게 이용할 수 있는 장점이 있습니다. 반면에, 모기지 금액의 1.5%에서 3%에 달하는 높은 수수료를 내야하고 이와 별도로 10% 전후의 높은 금리를 감당해야 합니다. 사채를 이용하는 경우는 6개월에서 1년미만의 단기로 얻은후, 만기시에 조건이 된다면 은행으로 갈아탈 수 있을 것입니다. 그렇지 않으면 일단 급한 불을 끄고 사채로 클로징후 바로팔아 손해를 최소화하는 것이 바람직합니다.
그럼 분양콘도를 클로징하지 않으면 어떻게 될까요?
단순히 내 디파짓만 손해를 보게 될 것이라고 생각하는 분들이 많습니다.하지만 현실은 그렇지 않습니다.빌더가 계약을 취소하게 됨으로써 입은 손해를 콘도계약자에게 청구할 수도 있기 때문입니다.
구독자 여러분 중에 토론토 분양콘도를 클로징할 수 없는 상황에 처했다면, 전매를 하거나, 누군가가 등기시 신용을 빌려줄 수 있는지 확인하는 것이 좋습니다. 그리고 마지막으로 비은행권의 단기사채를 고려할 수 있습니다. 자세한 법적인 자문은 반드시 변호사와 상의 하시길 바라며, 여러분의 상황에 맞는 최선의 결정을 내리시길 바랍니다!
