2024년 하반기에 이자율이 내려갈 예정임에도 불구하고, 토론토지역의 콘도를 구매하려는 사람들은 여전히 망설이고 있는데요. 콘도의 주 고객인, 투자자나 First Home Buyer들이 콘도를 사려고 하지 않는 것 같습니다.
토론토 콘도시장의 재고는 지난해 12월 4천 521유닛에서 올해 4월말 기준으로 7천015 유닛의 재고를 기록하고 있는데요. 현재의 시장상황에서는, 10개의 콘도가 매물로 나왔다면 3개정도가 팔리고 있는 침체된 국면을 보이고 있습니다.
최근에 매물로 나오는 대부분의 콘도리스팅은 토론토 다운타운과 그 주변지역 인데요. 실수요자가 아닌 투자자들이 보유하고 있는 500 SQ 미만의 원베드 임대 유닛들이 많습니다.
높은 이자율로 모기지 갱신을 해서 손해를 보고 있는 경우나, 앞으로 모기지 갱신을 해야하는 투자자들이 콘도를 처분하려고 하고 있습니다.
더심각한 문제는요. 세입자 구하기가 힘들어 지고 렌트비가 하락하고 있다는 건데요.
리서치 회사인 어반네이션에 따르면, 광역 토론토와 해밀턴 지역 콘도 임대료는 지난 6개월 동안 7.4% 하락해서 평균 렌트비가 $2,732라고 발표되었습니다. 평균 렌트비가 하락한 주된원인은 2023년 4분기 동안 이 지역에 총 23,095개의 신규 콘도가 한꺼번에 입주하면서, 역대급의 렌트물량이 콘도시장에 나왔기 때문입니다.
신규 콘도의 완공으로 렌트 공급은 늘어나고, 유학생과 임시비자의 감소로 렌트수요는 감소하고 있어서, 비어있는 콘도가 늘어나고 있습니다. 이로인해 렌트비의 하락추세는 당분간 계속될 것으로 전망됩니다.
콘도 투자자들은 높은 금리로 인해서, 다운페이를 50%이상 하지 않으면 렌트를 받아서 이익을 남기기 어렵고, 세입자 구하기도 점점 힘들어 지고 있습니다.
토론토 콘도시장은 4월 거래량이 2,013건으로, 지난해 4월과 비교해서, 6.8% 줄었는데요. 최근의 트렌드를 보면. 그래프에서 보듯이 12월 이후 거래량이 꾸준히 증가하고 있습니다.
토론토 콘도 평균 거래가격을 보면요. 2024년 4월 토론토 콘도 평균 거래가격은 $728,067로 , 지난해 4월과 비교해서 0.5%상승 했는데요.
긍적적인 부분은 그래프에서 보듯이, 12월부터 콘도 거래량이 늘어나면서 가격이 조금씩 상승해서, 최근 4개월간 6.3%의 가격 상승이 있었습니다. 하지만 최근의 가격상승에도 불구하고, 토론토 콘도 가격은 1년전과 큰차이를 보이고 있지는 않습니다.
최근의 토론토 콘도 문제는, 그래프에서 보듯이, 지난해 12월이후로, 콘도 거래량은 조금씩 늘고 있는 반면에, 신규 콘도 매물이 빠르게 늘어나면서, 콘도재고가 높은 수준으로 늘고 있다는 것 인데요.
4월말 현재 토론토 콘도 재고는 7015건으로 3월의 5,834건과 비교하여, 한달사이에 16.8%가 증가 하였습니다. 여기에다 통계에 잡히지 않는 전매콘도까지 추가한다면, 실제 재고매물은 더 늘어 날 것 입니다.
토론토 콘도시장이 아직까진 실소유자를 중심으로 구매가 이루어지고 있는데요. 일반적으로 봄시장은 1년중 가장 거래가 많은 시즌이지만, 토론토 콘도시장은 봄시장의 수요증가는 일어나지 않았습니다.
이번시간에는 2024년 4월 통계자료를 바탕으로, 토론토 다운타운 지역의 콘도 현황에 대해서, 살펴보도록 하겠습니다.
다운타운 지역은 편의상, 토론토 부동산 협회에서 영스트리트를 중심으로, 서쪽지역을 C1 그리고 동쪽지역을 C8로 나누고 있는데요.
먼저 가격동향 트렌드를 나타내는 HPI 인덱스를 살펴보면요.
그래프에서 보시는 것 처럼, C1 지역은 4월 HPI인덱스가 $768,000 로, 지난해 4월과 비교해서 7% 하락했구요, 지난달과 비교하면 0.8% 하락했습니다.
C8 지역은 4월 HPI인덱스가 $758,500로, 지난해와 비교해 3.8% 하락했구요, 지난달과 비교하면 3.8% 상승했습니다.
1년전과 비교해보면요 피부로 느끼는 가격의 변화는 10%이상 하락한 것 같습니다. 최근의 가격변화 트랜드는 숫자상으로만 보면 4월에 들어서면서 C1지역은 하락세, C8지역은 상승세를 보이고 있고요, 전반적인 시장의 분위기는 약세를 나타내고 있습니다.
부동산 시장이 셀러가 유리한 시장인지, 바이어가 유리한 시장인지를 나타내는 지표가 SNLR 지수인데요. 이 지수가 40%아래인 경우를 바이어 마켓이라고 합니다.
C1 지역 SNLR이 34.5%이고요, C8 지역 SNLR이 31.4%로, 토론토 다운타운 2개지역 모두, 사는 사람이 유리한 바이어 마켓을 나타내고 있습니다. 지난해 까지만 해도 40%초반을 유지하고 있었는데요, 최근 들어서 30%초반대로 내려갔습니다.
토론토 다운타운 지역은 점점더 집주인들이 콘도를 파는데 어려움을 겪고 있고요, 단기적으로는 가격이 하락할 확율이 높아지고 있습니다.
C1 지역의 4월 거래 현황을 보면요
거래량이 300건, 신규매물은 1002건, 재고는 1348건으로, 그래프에서 보시는 것 처럼 거래량은 줄어든 반면, 신규매물과 재고가 1월 부터 급증하는 패턴을 보이고 있습니다.
C1 지역의 콘도가격은
4월 평균 거래가격이 $79만 9,113로 지난해 4월과 비교해서 1.3%상승했고요, 지난달과 비교하면 1.2% 하락했습니다. 중간값은 $68만8,944로 지난달과 비교해서 2.6%하락 했습니다. 올해 1월 이후로 가격의 변화가 거의 없는 것으로 나타나고 있습니다.
4월말 현재, C1지역에서는 4.1개월치의 재고를 나타내고 있는데요, 3월이후로 빠른 속도로 재고가 늘고 있습니다. 거래일수는 3월의 29일에서 24일로 줄어 들었는데요. 시장상황이 안좋은 상황에서도, 가격 경쟁력이 있는 매물은 빨리 팔리고 있습니다.
C8 지역의 4월 거래 현황을 보면요
거래량이 156건, 신규매물은 578건, 재고는 772건으로, 거래량, 신규 매물, 재고 모두 3월에 비해 증가했는데요. 그래프에서 보시는 것 처럼 올해 1월이후 거래량은 소폭으로 증가하고 있는 반면에, 재고의 증가는 눈에 띄게 늘어나고 있습니다.
C8 지역의 콘도가격은
4월 평균 거래가격이$76만 5,360로 지난해 4월과 비교해서 2.4% 증가했고요, 지난달과 비교하면 2.6% 상승했습니다. 중간값은 $70만 7,500로, 지난달과 비교해서 5.8% 상승했습니다. 거래되는 콘도가격은 2월 이후로 상승세를 보이고 있습니다.
4월말 현재 C8지역에서는 4.6개월치의 재고를 나타내고 있는데요. 그래프에서 보시는 것 처럼, 이지역의 재고는 지난해 부터 꾸준히 증가해 높은 수준의 재고를 나타내고 있어서, 가격이 하락할 가능성이 C1지역보다 높습니다. 거래일수는 25일로 3월과 큰 변동이 없는데요. C1지역과 마찬가지로 가격경쟁력이 있는 매물은 빨리 팔리고 있습니다.
지금까지 토론토 다운타운 지역의 부동산 자료를 살펴 보았는데요.
토론토 콘도시장은 이자율 하락에 대한 기대감이 수요로 이어지지는 않고 있는데요, 계속해서 신규로 입주하는 매물과, 전매매물의 공급이 늘어나고, 리세일 콘도의 리스팅이 증가하는 추세를 보이고 있습니다.
현재 상황에서는, 토론토 다운타운 콘도시장이 회복될 수 있는 유일한 대안은, 캐나다 중앙은행의 금리인하 외에는 특별한 대안이 없는 것 같습니다. 캐나다의 경제지표를 보면 금리인하가 임박한 것은 확실한데요. 그시기가 6월이 될지 아니면 년말로 연기될지는 확실치 않습니다.
부동산 투자는 장기적인 관점에서 버티는 것이 중요합니다. 상승장은 반드시 오게 되어 있습니다. 가격이 내려간다고 해서 기죽지 마시고 모두들 힘내시기 바랍니다.
토론토 콘도 구매나 리스팅을 계획하시는 분들은, 연락주시면 정확한 시세분석으로 최적의 솔류션을 제공해 드립니다.
