최근의 토론토 콘도시장은 리스팅된 콘도의 90%가 리스팅된 가격 보다 낮게 팔리고 있고요, 오퍼경쟁은 찾아보기 힘들어 지고 있습니다. 리스팅 가격을 몇만불에서 많게는 10만불까지 내려도 콘도가 잘 팔리지 않고 있어서, 콘도를 리스팅한 집주인들의 근심이 깊어지고 있습니다.
올해 1월 부터 상승세를 타기 시작했던 토론토 지역의 부동산 가격이 5월에 들어 서면서, 상승세가 둔화되고 있는데요. 토론토의 MLS 주택 가격 지수는 올해 1월이후 4개월 연속상승하다, 5월에 들어 하락세로 전환되었습니다. 콘도의 경우는 주택보다 상황이 점점 악화되고 있어, 투자자들로 부터 외면을 받고 있습니다.
토론토 콘도시장이 극심한 침체를 보이는 가운데, 지난 6월5일 캐나다 중앙은행은 0.25%의 기준금리 인하를 발표하였는데요.
시중은행의 프라임 레이트는 7.2%에서 6.95%로 내려오게 되었습니다. 캐나다 중앙은행의 금리 인하가 바이어들에게 어떠한 영향을 미치고, 토론토 콘도 시장이 어떻게 반응할지는 미지수입니다.
상당한 수의 바이어나 투자자들이 다시 토론토 콘도시장으로 돌아오기 까지는 여러 번의 금리 인하가 필요할 것으로 보이는데요. 한번의 금리인하가 토론토 콘도시장을 반전시키기는 어려울 것으로 보입니다.
여러번의 금리인하가 반복될때까지는 토론토 콘도 가격의 큰 변화는 없을 것으로 보이고요, 몇년을 두고 콘도가격은 점진적으로 서서히 회복할 것으로 예상됩니다.
하지만 토론토에는 기본적으로 수요가 없는 것이 아니라, 투자자나 바이어들이 구입시기를 저울질 하면서 구매타이밍을 기다리는, 수 많은 잠재 수요가 존재하고 있는데요,
이러한 바이어들이 더 빨리 돌아올 가능성도 있어서, 6월과 7월의 거래량 추이를 지켜 보아야 할 것 같습니다.
2024년 5월달의 가장 큰 이슈는 첫번째로 신규매물이 급증하고 있다는 것인데요. 토론토 부동산 재고매물은 지난해 보다 83% 증가한 21,800채로 10년만에 최고치를 보이고 있습니다.
특히 콘도의 재고가 지난해 5월 4190유닛에서 올해 5월 8183 유닛으로 95%증가했습니다.
통계에 잡히지 않는 약 7천 유닛의 콘도전매 매물까지 포함한다면, 토론토 콘도재고의 증가는 우려할 만한 수준에 도달한 것으로 보입니다.
두번째로는 토론토 분양콘도 시장이 30년만에 최저 판매량을 기록하고 있다는 것 인데요, 2024년 1분기 동안 판매된 분양콘도는 1500 유닛에 못 미치고 있고요, 2022년 같은 분기에 10,000유닛이 팔린 것에 비하면 토론토 분양 콘도시장은 극심한 침체기를 보내고 있습니다. 건설회사들이 가격할인을 포함해 다양한 인센티브를 주고 있지만, 분양가 자체가 주변에 팔리는 가격보다 너무 비싸게 나오고 있어서 미분양은 점점 늘어나고 있습니다.
최근에 매물로 나오는 대부분의 콘도리스팅은 토론토 다운타운과 그 주변지역 인데요.
실수요자가 아닌 투자자들이 보유하고 있는 원베드나 스튜디오 유닛들이 많습니다. 높은 이자율로 인해서 손해를 보고 있는 경우나, 앞으로 모기지 갱신을 해야하는 투자자들이 콘도를 처분하려고 하고 있습니다.
토론토 콘도 렌트시장도 학생비자나 임시비자의 감소로 세입자 구하기가 힘들어 지고, 렌트가격은 하락하는 추세를 보이고 있어서, 콘도 투자자들의 근심은 늘어나고 있습니다.
토론토 콘도시장은 5월 거래량이 1942건으로, 지난해 5월의 2568건과 비교해서, 24 % 줄었는데요. 최근의 트렌드를 보면. 그래프에서 보듯이 12월 이후 거래량이 꾸준히 증가하다 5월에 들어서면서 줄어들고 있습니다.
토론토 콘도 평균 거래가격을 보면요. 2024년 5월 토론토 콘도 평균 거래가격은 $73만815로 , 지난해 5월의 $74만8천483 비교해서 2.4% 하락 했는데요.
올해 1월 이후 콘도 평균 거래가격은 꾸준히 상승해서 최근 5개월간 6.7% 가격상승이 있었지만, 지난해에 비해서 여전히 낮은 수준을 보이고 있습니다.
최근의 토론토 콘도 문제는, 그래프에서 보듯이, 지난해 12월이후로, 콘도 거래량은 조금씩 늘고 있는 반면에, 신규 콘도 매물이 빠르게 늘어나면서, 콘도재고가 높은 수준으로 늘고 있습니다.
또한 올해안에 많은 수의 분양콘도가 완공되면서 더 많은 신규 콘도가 매물로 나올것으로 예상되고 있어서,토론토 콘도 재고는 계속해서 늘어날 것으로 예상됩니다.
이번시간에는 2024년 5월 통계자료를 바탕으로, 토론토 다운타운 지역의 콘도 현황에 대해서, 살펴보도록 하겠습니다.
다운타운 지역은 편의상, 토론토 부동산 협회에서 영스트리트를 중심으로, 서쪽과 동쪽지역을 나누고 있는데요.
먼저 가격동향 트렌드를 나타내는 HPI 인덱스를 살펴보면요.
그래프에서 보시는 것 처럼, 다운타운 서쪽지역은 5월 HPI인덱스가 $73만8천 800 로, 지난해 5월과 비교해서 12.2% 하락했구요, 지난달과 비교하면 3.8% 하락했습니다.
다운타운 동쪽지역은 5월 HPI인덱스가 $71만천300로, 지난해 5월과 비교해 8.7% 하락했구요, 지난달과 비교하면 6.2% 하락했습니다.
최근의 토론토 다운타운 가격변화 트랜드는 5월에 들어서면서 모든 지역에서 콘도재고가 급증하면서 가격이 빠르게 하락하는 추세를 보이고 있습니다.
부동산 시장이 셀러가 유리한 시장인지, 바이어가 유리한 시장인지를 나타내는 지표가 SNLR 지수인데요. 이 지수가 40%아래인 경우를 바이어 마켓이라고 합니다.
다운타운 서쪽지역 SNLR이 32.5%이고요, 다운타운 동쪽 지역 SNLR이 29.2%로, 토론토 다운타운 2개지역 모두, 사는 사람이 절대적으로 유리한 바이어 마켓을 나타내고 있습니다. 최근 들어서 다운타운 서쪽 지역이 30%초반대로 내려갔고요, 다운타운 동쪽 지역이 20%대로 떨어지면서 거래가 실종된 모습을 보이고 있습니다.
토론토 다운타운 지역은 점점더 집주인들이 콘도를 파는데 어려움을 겪고 있고요, 이번의 금리인하로 콘도 수요가 증가하지 않는다면, 가격이 하락할 확율이 점점 높아지고 있습니다.
다운타운 서쪽지역의 5월 거래 현황을 보면요
거래량이 270건, 신규매물은 1022건, 재고는 1582건으로, 그래프에서 보시는 것 처럼 3월 이후로 거래량은 줄어든 반면, 신규매물과 재고가 1월 부터 빠르게 증가하는 패턴을 보이고 있습니다.
다운타운 서쪽지역의 5월 콘도가격은
5월 평균 거래가격이 $77만7천732 로 지난해 5월과 비교해서 2.8%하락했고요, 지난달과 비교하면 2.7% 하락했습니다. 중간값은 $67만 8천750 로 지난달과 비교해서 1.5%하락 했습니다. 평균 거래가격은 올해초와 비교해 3.2%하락했고요, 거래되는 가격대는 낮아지고 있는 추세를 보이고 있습니다.
5월말 현재, 다운타운 서쪽지역에서는 4.5개월치의 재고를 나타내고 있는데요, 2월이후로 빠른 속도로 재고가 늘고 있습니다. 평균 거래일수는 4월의 24일에서 5월에는 23일로 줄어 들었는데요. 시장상황이 안좋은 상황에서도, 가격 경쟁력이 있거나, 업그레이드가 잘되어 있는 콘도는 그런데로 팔리고 있습니다.
다운타운 동쪽 지역의 5월 거래 현황을 보면요
거래량이 158건, 신규매물은 647건, 재고는 947건으로, 거래량, 신규 매물, 재고 모두 4월에 비해 증가했는데요. 그래프에서 보시는 것 처럼 올해 1월이후 거래량은 소폭으로 증가하고 있는 반면에, 재고의 증가는 눈에 띄게 늘어나고 있습니다.
다운타운 동쪽지역의 5월 콘도가격은
5월 평균 거래가격이 $77만 천 463로 지난해 5월과 비교해서 0.4% 하락했고요, 지난달과 비교하면 0.8% 상승했습니다. 중간값은 $67만3천397로, 지난달과 비교해서 4.8% 상승했습니다. 거래되는 콘도가격은 2월 이후로 상승세를 보이고 있지만 지난해와 비교해서 큰 차이가 없으며, 팔리는 가격대는 낮아지는 추세를 보이고 있습니다.
5월말 현재 다운타운 동쪽지역에서는 5.1개월치의 재고를 나타내고 있는데요. 그래프에서 보시는 것 처럼, 이지역의 재고는 지난해 부터 꾸준히 증가해 높은 수준의 재고를 나타내고 있어서, 가격이 하락할 가능성이 서쪽지역보다 높습니다. 평균 거래일수는 4월의 25일에서 5월에는 27일로 늘어났습니다. 서쪽지역과 마찬가지로 가격경쟁력이 있는 매물은 그런데로 잘 팔리고 있습니다.
지금까지 토론토 다운타운 지역의 부동산 자료를 살펴 보았는데요.
토론토 다운타운 지역에 워낙 많은 콘도재고가 매물로 나와 있는데요, 여기다 계속해서 신규로 입주하는 매물과, 전매매물의 공급이 늘어나고, 리세일 콘도의 리스팅이 증가하는 추세를 보이고 있어서, 한번의 금리인하로 다운타운 콘도시장이 상승할 것으로 보이지는 않습니다.
단기적으로 보면, 이번의 금리인하가 여름철 다운타운 콘도 시장에, 일부 활기를 불어넣을 것으로 보이는데요, 여전히 높은 금리로 인해서, 콘도 거래나 콘도 가격이 상승하는데는 제한적일 것으로 예상됩니다. 금리인하가 2번째,3번째 계속해서 이루어지는 년말쯤은 되어야 콘도 가격이 상승할 수 있을 것으로 전망됩니다.
토론토 콘도 구매나 리스팅을 계획하시는 분들은, 연락주시면 정확한 시세분석으로 최적의 솔류션을 제공해 드립니다.
