캐나다 중앙은행이 6월에 단행한 금리인하가 토론토 부동산 시장에서는 아직까지 이렇다 할만한 영향을 주지 못하고 있는데요. 대부분의 투자자나 바이어들은 여전히 토론토 콘도 구입을 주저하고 있으며, 추가적인 금리하락을 지켜본 후에 콘도 구입을 고려하고 있는 것으로 보입니다. 이는 현재 캐나다 침체된 경제 상황과 맞물려 복잡한 양상을 띠고 있는데요, 부동산 시장이 어떻게 변할지 예측하기가 점점 힘들어 지고 있습니다.
5월 소비자 물가는 2.9%로, 서비스 부분의 가격 상승으로 인해 4월의 2.7%에서 0.2% 올라갔는데요. 소비자 물가지수가 상승하면서, 7월 24일 예정된 금리 발표에서, 캐나다 중앙은행은 금리를 내리지 않을 가능성이 커지고 있습니다. 금리 결정은 여러 요인에 의해 좌우되지만, 금융 전문가들은 7월 24일 금리가 내려갈 확률을 40%대로 보고 있습니다.
7월 금리발표 이전에 6월 소비자 물가 발표가 예정되어 있는데요. 6월 소비자 물자지수가 어떻게 나올지가 금리인하를 결정하는데 큰 변수가 되고 있습니다. 전문가들은 7월에는 금리인하가 보류되고, 9월에 금리인하가 이루어질 것으로 전망하고 있습니다.
캐나다 통계청 보고서에 따르면 6월 캐나다 전체의 실업률은 6.4%입니다. 그러나 토론토의 실업률은 이보다 높은 7.9%를 기록하고 있는데요, 지난달보다 0.2% 증가했습니다.
토론토에는 317,200명의 실업자가 있고요, 이는 지난해 같은 기간보다 83,800명의 실업자가 더 늘어난 수치입니다. 특히 대학을 갓 졸업한 사회 초년생들의 실업률이 높은데요, 토론토의 실업률은 캘거리의 8.1%에 이어 두 번째로 높은 수준을 나타내고 있습니다.
실업자들은 모기지를 갚지 못해 보유 주택을 팔아야 하는 상황에 처할 수 있으며, 토론토 지역의 높은 청년 실업률로 인해서, 콘도를 주로 구입하는 사회 초년생들이나 젊은 사람들의 콘도시장유입이 줄어들고 있습니다.
연방정부가 학생비자나 워킹비자와 같은 임시 거주자의 수를 줄이는 정책으로 전환하면서, 임시 거주자의 유입도 둔화되고 있는데요. 임시 거주자 유입의 둔화는 결국 토론토의 콘도가격과 렌트 가격의 하락으로 이어지고 있습니다.
토론토 다운타운의 오피스 공실률이 2024년 1분기에 14.3%를 나타내고 있는데요. 오피스의 공실률은 늘어나는 추세를 보이고 있어, 다운타운 콘도의 수요는 줄어들고 있습니다.
콘도 투자자들은 세입자 구하기가 점점 어려워지고 있으며, 높은 모기지 금리로 인해 손해를 보고 있는데요. 이로인해서 토론토 콘도 매물은 증가하고 있습니다.
토론토 콘도시장은 6월말 현재 8,806 유닛의 재고가 있는데요, 지난해 6월과 비교하면 46%증가했습니다. 그래프에서 보는 것 같이 콘도재고는 지난해 12월 이후 꾸준히 증가 하고 있습니다. 여기에다 통계에 잡히지 않는 약 8천유닛의 전매재고 까지 더한다면, 재고의 수준은 아주 높습니다.
토론토 콘도의 6월달 거래량은 1520건으로 지난해 6월과 비교해 28% 감소했고요, 올해 4월 이후 거래량이 꾸준히 감소하고 있습니다.매물은 늘어나고 있는데, 사려는 사람은 오히려 줄어들었습니다.
높은 금융비용으로 인해서 손해를 보는 투자자들이 늘어나면서 시장에 나오는 매물이 늘고 있는데요, 특히 1베드와 같은 작은 유닛들의 매물이 늘고 있습니다.
토론토 콘도의 평균 거래가격은 $72만7천861로 지난해 6월과 비교해 1.5%하락했는데요. 하지만 올해 1월의 평균 가격과 비교해 보면 평균 거래가격은 6.3%상승했습니다.
거래량이 줄고 재고가 많이 늘어 났음에도 가격의 하락폭은 크지 않은데요. 주된이유는 투자자들이나 집주인들이 리스팅 가격을 내리지 않고 있으며, 많은 수의 집주인들이 가격을 내리기 보다는 렌트로 전환하거나, 콘도 리스팅을 취소하고 있기 때문입니다.
현재는 대부분의 투자자들이나 생애 첫 주택 구입자들이 비싼 렌트비를 내더라도 콘도를 구입하고 있지 않는데요, 이들은 추가적인 금리하락을 지켜본 후 콘도를 구입할지를 결정할 것으로 보입니다.
부동산 시장에서 가장 중요한 것은 시장의 분위기인데요, 한번의 금리하락이 시장 분위기를 반전시키기는 역부족인 것 같습니다. 몇 번의 금리하락이 계속되면서 시장의 분위기는 서서히 개선될 것으로 예상됩니다. 토론토 부동산 협회의 조사에 의하면 1%이상의 금리하락이 이루어져야 부동산 거래가 증가할 것으로 보고 있습니다.
이번시간에는 2024년 6월 통계자료를 바탕으로, 토론토 다운타운 지역의 콘도 현황에 대해서, 살펴보도록 하겠습니다.
다운타운 지역은 편의상, 토론토 부동산 협회에서 영스트리트를 중심으로, 서쪽과 동쪽지역을 나누고 있는데요.
먼저 가격동향 트렌드를 나타내는 HPI 인덱스를 살펴보면요.
그래프에서 보시는 것 처럼, 다운타운 서쪽지역은 6월 HPI인덱스가 $75만200 로, 지난해 6월과 비교해서 10.7% 하락했구요, 지난달과 비교하면 1.5% 상승했습니다.
다운타운 동쪽지역은 6월 HPI인덱스가 $70만9천300로, 지난해 6월과 비교해 8.8% 하락했구요, 지난달과 비교하면 0.3% 하락했습니다.
최근의 토론토 다운타운 가격변화 트랜드는 6월에 들어서면서 모든 지역에서 콘도재고가 급증하였지만, 가격의 변화는 크지않은 것으로 나타나고 있습니다. 이것은 집주인들이 가격상승에 대한 기대감으로 리스팅 가격을 내리지 않고 있기 때문입니다.
부동산 시장이 셀러가 유리한 시장인지, 바이어가 유리한 시장인지를 나타내는 지표가 SNLR 지수인데요. 이 지수가 40%아래인 경우를 바이어 마켓이라고 합니다.
다운타운 서쪽지역 SNLR이 31%이고요, 다운타운 동쪽 지역 SNLR이 27.3%로, 토론토 다운타운 2개지역 모두, 사는 사람이 절대적으로 유리한 바이어 마켓을 나타내고 있습니다.
최근 들어서 다운타운 서쪽 지역이 30%초반대로 내려가고, 다운타운 동쪽 지역이 20%대로 떨어지면서 거래절벽을 보이고 있습니다.
토론토 다운타운 지역은 집주인들이 콘도를 파는데 점점더 어려움을 겪고 있습니다.
다운타운 서쪽지역의 6월 거래 현황을 보면요
거래량이 232건, 신규매물은 1022건, 재고는 1582건으로, 그래프에서 보시는 것 처럼 3월 이후로 거래량이 줄어들면서 재고가 빠르게 증가하고 있는 패턴을 보이고 있습니다.
다운타운 서쪽지역의 6월 콘도가격은
6월 평균 거래가격이 $77만5천350으로 지난해 6월과 비교해서 5%하락했고요, 지난달과 비교해 큰 차이를 보이고 있지 않습니다. 평균 거래가격은 올해 1월과 비교해 3.6%하락했는데요, 전반적인 시장의 분위기는 하락세를 보이고 있습니다.
6월말 현재, 다운타운 서쪽지역에서는 4.9개월치의 재고를 나타내고 있는데요, 2월이후로 빠른 속도로 재고가 늘고 있습니다. 평균 거래일수는 5월의 23일에서 6월에는 25일로 소폭 늘어났습니다. 시장상황이 안좋은 상황에서도, 가격 경쟁력이 있거나, 업그레이드가 잘되어 있는 콘도는 실수요자를 중심으로 잘 팔리고 있습니다.
다운타운 동쪽 지역의 6월 거래 현황을 보면요
거래량이 122건, 신규매물은 585건, 재고는 1032건으로, 6월에 들어서면서 신규 매물이 감소했지만 재고는 빠르게 늘고 있는데요. 그래프에서 보시는 것 처럼 올해 1월이후 재고의 증가는 눈에 띄게 늘어나고 있습니다.
다운타운 동쪽지역의 6월 콘도가격은
6월 평균 거래가격이 $74만 5천 332로 지난해 6월과 비교해서 5.9% 하락했고요, 지난달과 비교하면 3.4% 하락했습니다. 거래되는 콘도가격은 2월 이후로 상승세를 보이다 6월들어 하락세를 보이고 있습니다. 평균 거래가격은 올해 1월과 비교하면 3.9%상승했는데요, 전반적인 시장의 분위기는 하락세를 보이고 있습니다.
6월말 현재 다운타운 동쪽지역에서는 5.7개월치의 재고를 나타내고 있는데요. 그래프에서 보시는 것 처럼, 이지역의 재고는 지난해 부터 꾸준히 증가해 높은 수준의 재고를 나타내고 있어서, 가격이 하락할 가능성이 서쪽지역보다 높습니다. 평균 거래일수는 5월의 27일에서 6월에는 30일로 늘어났습니다. 서쪽지역과 마찬가지로 가격경쟁력이 있는 매물은 그런대로 잘 팔리고 있습니다.
지금까지 토론토 다운타운 지역의 부동산 자료를 살펴 보았는데요.
지난 6월에 단행된 한번의 금리인하가 토론토 다운타운 콘도시장에 큰 영향을 주지 못했던 것으로 결과가 나오고 있습니다. 바이어들은 여전히 시장을 관망하고 있는데요. 지금으로서는 토론토 콘도시장의 반전을 기대하긴 힘들 것 으로 보입니다.
6월들어 콘도 신규매물이 줄고는 있지만, 토론토 다운타운 지역에는 여전히 높은 수준의 재고를 유지하고 있는데요, 여기다 계속해서 신규로 입주하는 매물과, 전매매물의 공급이 늘어나고 있습니다.
여전히 높은 금리가 콘도 투자자의 발목을 잡고 있는데요. 콘도 바이어가 돌아오기 위해서는 지속적인 금리인하가 일어나고, 렌트수요가 안정화 되어야 할 것으로 보입니다. 한두번의 금리인하로 콘도가격이 상승하기를 기대하기는 힘든데요. 기준금리가 4%에 가까워지는 년말이나 내년초쯤에는 콘도 가격이 다시 상승할 수 있을 것으로 전망됩니다.
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