많은 경제전문가들이 예측한대로, 캐나다 중앙은행은 9월 4일자로 3번연속으로 0.25% 금리인하를 단행하였습니다. 이제 기준금리는 4.25%로 하락하면서, 2023년 초 이후 가장 낮은 수준을 기록하고 있습니다.
인플레이션이 빠르게 둔화되고는 있지만, 캐나다 경제가 글로벌 경제보다 저조한 성과를 보이고 있는데요. 기준금리가 계속해서 하락하고 있다고 하는 것은 그만큼 캐나다의 경제가 좋지 않다는 것을 의미하고 있습니다. 현재 캐나다의 경제는 물가는 하락하고, 소비는 줄어들고, 실업률은 증가하는 경기침체를 보이고 있습니다.
캐나다 통계청 발표에 의하면, 연간 실질 GDP 성장률은 2024년 2분기에 추정치보다 높은 2.1%로 상승했습니다. 이 자체로만 보면, 캐나다 경제가 괜찮은 것 같이 보이는데요. 하지만 GDP 성장의 이면을 보면, 이민자의 증가로 인해서 5분기 연속으로 1인당 GDP는 감소하고 있으며, 가계 소비지출은 2024년 2분기에 0.9%에서 0.2%로 감소했습니다.
2분기에 늘어난 GDP의 80%가 정부지출에 의해 발생했으며, 민간 부분의 지출은 줄어 들고 있습니다.
또한 주택거래가 잘 되지 않으면서, 주택 투자는 2 분기에 7.3% 하락하였는데요. 부진한 신규 분양콘도가 하락을 주도하고 있습니다. 금리가 내려가면 신규 분양콘도의 판매가 늘어 날 것으로 예상하였지만, 분양콘도는 여전히 부진한 모습을 보이고 있습니다.
1인당 생산성은 하락하고, 일자리는 줄어들고 있으며, 실업률은 상승하고 있는데요. 정부 지출 증가로 인해 실질 GDP 성장률은 늘어났지만, 정부지출 부분을 제외한다면, 캐나다 경제는 침체의 늪에 빠져 있습니다.
캐나다 경제의 긍정적인 부분은 인플레이션이 완화되면서 헤드라인 및 핵심 비율이 2% 중반 수준에서 안정화되고 있다는 것 인데요. 주택부문의 인플레이션의 영향을 제외하면, 인플레이션 상승은 연간 1.2% 에 불과합니다.
토론토 부동산 시장에서 가장 큰 폭으로 침체를 겪고 있는 부동산 시장은 신규 분양시장인데요.
캐나다 건설협회의 발표에 의하면 , 광역 토론토 지역의 7월 신규 주택 판매는 654건으로 사상 최저치를 기록했습니다.
7월에 판매된 신규 주택 중 367채는 단독 주택으로, 지난해와 비교해서 1% 감소했지만, 분양콘도는 287건의 거래로 지난해와 비교해서 67% 감소하고 10년 평균과 비교하면 81% 감소했습니다.
현재 토론토의 분양콘도는 주변시세 보다 높은 분양가로 인해서, 투자자로 부터 외면을 받고 있는데요,
투자자들의 외면과 재고 증가로 인해 7월에도 분양가격은 하락하는 추세를 보이고 있습니다. 토론토 분양콘도의 가격도 하락하여 7월의 벤치마크 가격은 $1,020,179로 지난 12개월 동안 6% 하락한 것으로 나타나고 있습니다..
현재 안팔리고 있는 미분양 토론토 콘도재고는 17,445 유닛으로, 토론토 분양시장은 심각한 침체에 직면하고 있습니다. 2024년 들어와 대부분의 콘도분양 프로젝트가 연기되고 취소 되었는데요, 미분양 재고가 계속 늘어나고 있습니다.
토론토 부동산 협회의 2024년 8월 자료를 보면 토론토 콘도 거래량은 1417건으로 지난해 8월과 비교해 11.4% 거래가 줄었는데요.
과거에는 투자자들이 유닛 대부분을 사들이며 콘도가 인기를 끌었지만, 이제는 거래와 수익률이 급감하면서 누구도 손대기 꺼리는 대상으로 전락하고 있습니다. 올해 2분기 기준으로 토론토 지역의 콘도 거래 건수는 27년 만에 최저 수준으로 떨어졌습니다.
토론토 지역의 평균 콘도 거래가격은 금리인하에도 불구하고 최근 들어 거래가격이 빠르게 하락하고 있는데요. 토론토 콘도 평균 거래가격은 지난해 8월과 비교해 4.5%하락했습니다.
토론토 콘도의 재고 수준은 계속해서 증가하다가 신규매물이 줄어들면서, 8월들어 재고가 소폭 감소했습니다. 하지만 지난해 8월과 비교하면, 35% 높은 재고 수준을 유지하고 있습니다.
최근에 입주한 콘도 투자자의 80%이상이 손실을 보고 있는데요. 이전처럼 콘도를 팔아서 확실한 이익을 얻기는 점점 어려워 지고 있습니다. 최근 통계에 따르면, 토론토 지역에는 12개월 치의 콘도 재고가 시장에 매물로 나와 있어서, 판매자가 큰 손실을 감수하지 않으면 팔기 어려운 상황에 처해 있습니다.
이번시간에는 2024년 8월 통계자료를 바탕으로, 토론토 다운타운 지역의 콘도 현황에 대해서, 살펴보도록 하겠습니다.
다운타운 지역은 편의상, 토론토 부동산 협회에서 영스트리트를 중심으로, 서쪽과 동쪽지역을 나누고 있는데요.
먼저 가격동향 트렌드를 나타내는 HPI 인덱스를 살펴보면요.
그래프에서 보시는 것 처럼, 다운타운 서쪽지역은 8월 HPI인덱스가 $73만2천 800 로, 지난해 7월과 비교해서 6.44% 하락했구요, 지난달과 비교하면 2% 하락했습니다.
다운타운 동쪽지역은 8월 HPI인덱스가 $66만8천900로, 지난해 8월과 비교해 9.91% 하락했구요, 지난달과 비교하면 5.1% 하락했습니다.
최근의 토론토 다운타운 가격변화 트랜드는 8월 전까지만해도 완만한 하락세를 보였는데요, 8월에 들어서면서 가격의 하락 폭이 커지고 있습니다.
부동산 시장이 셀러가 유리한 시장인지, 바이어가 유리한 시장인지를 나타내는 지표가 SNLR 지수인데요. 이 지수가 40%아래인 경우를 바이어 마켓이라고 합니다.
다운타운 서쪽지역 SNLR이 29.8%이고요, 다운타운 동쪽 지역 SNLR이 27.7%로, 토론토 다운타운 2개지역 모두, 사는 사람이 절대적으로 유리한 바이어 마켓을 나타내고 있습니다. 토론토 다운타운 지역은 점점더 집주인들이 콘도를 파는데 어려움을 겪고 있는데요. 10개의 유닛이 매물로 나오면 2개 유닛만 팔리는 실정입니다.
다운타운 서쪽지역의 8월 거래 현황을 보면요
거래량이 197건, 신규매물은 599건, 재고는 1451건으로, 그래프에서 보시는 것 처럼 올해 5월이후 신규 매물이 줄어드는 추세를 보였는데요, 8월에 들어서면서 신규 매물이 큰폭으로 줄어들면서 재고가 감소했습니다.
다운타운 서쪽지역의 8월 콘도가격은
8월 평균 거래가격이 $741, 066 로 지난해 8월과 비교해서 6.4% 하락했고요, 지난달과 비교하면 8.7% 하락했습니다. 중간값은 $645,000 로 지난달과 비교해서 4.9%하락 했습니다.
평균 거래가격은 올해 1월과 비교해 7.8% 하락했고요, 거래되는 가격대는 낮아지고 있는 추세를 보이고 있습니다.
8월말 현재, 다운타운 서쪽지역에서는 5.4개월치의 재고를 나타내고 있는데요, 재고는 꾸준히 늘어나고 있습니다. 평균 거래일수는 7월에 29일에서 8월에는 35일로 늘어 났습니다.
다운타운 동쪽 지역의 8월 거래 현황을 보면요
거래량이 137건, 신규매물은 346건, 재고는 832건으로, 다운타운 서쪽지역과 마찬가지로, 올해 6월이후 신규 매물이 줄어드는 추세를 보였는데요, 8월에 들어서면서 신규 매물이 큰폭으로 줄어들면서 재고가 감소했습니다.
다운타운 동쪽지역의 8월 콘도가격은
8월 평균 거래가격이 $668,385로 지난해 7월과 비교해서 12% 하락했고요, 지난달과 비교하면 6.2% 하락했습니다. 중간값은 $600,000로, 지난달과 비교해서 9.2% 하락했습니다.
평균 거래가격은 올해 1월과 비교해 6.7% 하락했고요, 거래되는 가격대는 낮아지고 있는 추세를 보이고 있습니다
8 월말 현재 다운타운 동쪽지역에서는 6개월치의 재고를 나타내고 있는데요. 그래프에서 보시는 것 처럼, 이지역의 재고는 지난해 부터 꾸준히 증가해 높은 수준의 재고를 나타내고 있으며, 평균 거래일수는 7월의 25일에서 8월에는 34일로 늘어 났습니다.
토론토 다운타운 모든 지역에서 신규매물이 빠르게 줄었는데요, 이것은 투자자들이 9월 금리인하 이후로 콘도 리스팅을 연기한 것으로 보입니다. 현재 까지는 금리 하락이 다운타운 지역의 콘도 거래량에 큰 영향을 주고 있지는 않는 것으로 나타나고 있습니다.
지금까지 토론토 다운타운 지역의 부동산 자료를 살펴 보았는데요.
토론토 다운타운 모든 지역에서 거래가 줄면서, 가격의 하락 폭이 커지고 있습니다. 현재 시장에 나와 있는 높은 수준의 콘도 재고와 앞으로 입주가 예정되어 있는신규 콘도로 인해서 재고는 2025년까지는 늘어날 것으로 전망되고 있습니다. 늘어나는 재고로 인해서 가격상승은 당분간 기대하긴 힘들것 으로 전망되고 있습니다.
현재 상황에서 토론토 콘도시장은 금리인하 외에는 특별한 대안이 없는 상황인데요. 현재의 기준금리가 4%미만으로 내려가는 년말이나 내년초는 되어야 , 실수요자들이나 투자자들이 토론토 콘도 시장으로 돌아올 것으로 전망됩니다.
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