2024년 5월 이후, 캐나다의 5년 국채 수익률이 1% 이상 하락하고, 캐나다 중앙은행도 기준금리를 3차례 인하했는데요. 이에 따라 5년 고정금리 모기지는 4% 중반대, 5년 변동금리 모기지는 5% 중반대로 내려왔습니다. 게다가 올해 안에 추가 금리 인하가 예상되어, 모기지 금리는 더 하락할 가능성이 커지고 있습니다.
이러한 금리 하락은 주택 구매자들에게 유리한 환경을 제공하고 있지만, 최근 토론토 부동산 시장은 기대만큼 활발하지 않은 모습입니다.
토론토 부동산 시장 활동이 예상보다 저조한 이유는 첫 번째로 구매자들이 여전히 주택 구매에 부담을 느끼고 있다는 것인데요 모기지 금리가 하락했음에도 불구하고, 여전히 15년 만에 가장 높은 수준을 유지하고 있어, 많은 잠재 구매자들이 주택 구매를 미루거나 포기하고 있습니다.
두 번째로는 많은 구매자들이 금리가 더 낮아질 것을 기다리며 구매를 미루고 있습니다. 여름 이후 토론토 지역의 평균 주택 가격이 크게 변동하지 않고 있는데요, 구매자들은 지금보다 더 낮은 금리가 나올 때를 기다리며 구매 결정을 보류하는 것이 이익이라고 판단하는 것 같습니다.
토론토 콘도 통계자료를 살펴보기 앞서 지난 1달동안 있었던 주요 부동산 뉴스를 살펴 보겠습니다.
8월에 발표된 소비자 물가지수(CPI)가 3년 만에 2% 목표치에 도달했습니다. 물가가 안정된다는 것은 경제 활동이 둔화되고 있다는 의미인데요, 특히 급등한 모기지 이자와 높은 주거비가 현재 인플레이션을 주도하고 있는 것으로 보입니다. 캐나다 중앙은행은 인플레이션이 목표치에 도달하면서, 금리 인하를 통해 경기 부양에 집중할 것으로 예상되고 있습니다.
딜로이트 캐나다는 중앙은행이 올해 말까지 기준금리를 3.75%로, 2025년 중반까지 2.75%로 인하할 것이라고 예측했는데요. 이에 따라 2025년에는 금리 인하와 함께 건설 활동이 증가하며 주택 시장이 회복될 것으로 보고 있지만, 부동산 가격 상승은 완만할 것으로 전망하고 있습니다.
캐나다 7월 GDP는 6월과 비교해 0.2% 성장 했으며, 여전히 3분기 전체 성장률은 캐나다 중앙은행이 7월에 예측한 2.8%보다 낮을 것으로 예상되고 있습니다. 1인당 GDP는 6분기 연속 감소세를 이어가고 있습니다. 7월 GDP상승이 주로 정부부분의 투자에 의해서 일어났는데요, 정부 지출이 주도하는 경제 성장은 경기 침체기에 주로 나타나는 현상으로, 향후 민간 소비의 회복 여부가 관건이 될 것으로 보입니다.
캐나다 최대은행인 RBC는 2024년 3분기 기준으로 광역 토론토 지역의 모기지 연체율이 심각한 수준인 0.27%에 이르렀다고 발표하였습니다. 이것은 전분기 대비 42% 급증한 수치로, 지난해에 비해 170% 증가했습니다. 연체율이 빠르게 상승하고 있는 상황은 토론토 주택 시장의 안정성을 위협하는 요소로 작용하고 있습니다.
한편, 연방 정부는 2024년 말부터 주택 구매를 촉진하기 위한 새로운 정책을 발표했습니다. 첫번째로 모기지 상환기간의 연장입니다. 첫 주택 구매자와 신축 주택 구매자는 30년 상환 모기지를 이용할 수 있게 되었는데요, 구매자들은 월 모기지 상환액이 줄어들게 되어 구매력이 늘어나게 되었습니다.
두번째로 20%미만의 다운페이먼트를 하는 보험 모기지의 상한선을 100만 달러에서 150만 달러로 상향 조정하였습니다. 예를들어 기존에는 토론토에서 120만 달러의 주택을 구입하려는 구매자는 현재는 최소 24만 달러 이상의 다운페이먼트를 해야 하지만, 바뀐 모기지 정책으로는 9만 5천 달러이상만 다운페이먼트를 하면 되는데요. 이는 더 많은 구매자들이 적은 다운페이먼트로 주택을 구매할 수 있게 하는 조치로, 주택 시장 활성화에 기여할 것으로 기대됩니다.
토론토 부동산 협회의 9월 자료를 보면요. 단독주택 거래량은 지난해와 비교해서 10.5% 증가, 세미디테치 거래량은 12.6%증가, 타운하우스 거래량은 14.3% 증가하면서 회복세를 보이고 있는 반면에, 콘도 거래량은 1312건으로 지난해 9월과 비교해 0.8% 거래가 증가하는데 그치고 있습니다.
토론토 콘도의 평균 거래 가격은 9월 기준 $68만 2천543으로, 전년 대비 3.6% 하락했으며, 신규 매물이 급증하면서 재고도 빠르게 증가하고 있습니다.
금리 인하와 모기지 정책의 변화에도 불구하고, 토론토 콘도 시장은 재고 과잉과 수요 부족으로 인해 부진한 상태를 이어가고 있습니다. 주택 시장의 회복은 예상되고 있지만, 특히 콘도 시장의 경우 당분간 거래증가와 가격 상승의 여지가 제한적일 것으로 보입니다.
이번시간에는 2024년 9월 통계자료를 바탕으로, 토론토 다운타운 지역의 콘도 현황에 대해서, 살펴보도록 하겠습니다.
먼저 가격동향 트렌드를 나타내는 HPI 인덱스를 살펴보면요.
그래프에서 보시는 것 처럼, 다운타운 서쪽지역은 9월 HPI인덱스가 $69만4천100 로, 지난해 9월과 비교해서 11.88% 하락했구요, 지난달과 비교하면 5.28% 하락했습니다.
다운타운 동쪽지역은 8월 HPI인덱스가 $68만7천100로, 지난해 9월과 비교해 11.47% 하락했구요, 지난달과 비교하면 2.6% 상승했습니다.
두지역 모두 지난해와 비교해 11%대의 가격하락을 보이고 있는데요. 최근의 토론토 다운타운 가격변화 트랜드는 대부분의 지역에서 하락세를 보이고 있습니다.
부동산 시장이 셀러가 유리한 시장인지, 바이어가 유리한 시장인지를 나타내는 지표가 SNLR 지수인데요. 이 지수가 40%아래인 경우를 바이어 마켓이라고 합니다.
다운타운 서쪽지역 SNLR이 30.2%이고요, 다운타운 동쪽 지역 SNLR이 27.4%로, 토론토 다운타운 2개지역 모두, 사는 사람이 절대적으로 유리한 바이어 마켓을 나타내고 있느데요. 새로 입주하는 콘도 물량이 늘어나고, 재고가 늘면서 집주인들이 콘도를 파는데 큰 어려움을 겪고 있습니다.
다운타운 서쪽지역의 9월 거래 현황을 보면요
거래량이 204건, 신규매물은 882건, 재고는 1550건으로, 그래프에서 보시는 것 처럼 9월에 들어서면서 거래는 제자리인데, 매물이 늘면서, 재고가 빠른 속도로 늘고 있습니다.
다운타운 서쪽지역의 9월 콘도가격은
9월 평균 거래가격이 $76만3천 105로 지난해 9월과 비교해서 6% 하락했고요, 지난달과 비교하면 2.8% 상승했습니다. 중간값은 $66만불로 지난달과 비교해서 2.3%상승 했습니다.
평균 거래가격은 올해 1월과 비교해 5.1% 하락했고요, 금리인하의 영향으로 거래되는 가격대는 소폭 상승했습니다.
9월말 현재, 다운타운 서쪽지역에서는 5.4개월치의 재고를 나타내고 있는데요, 재고는 꾸준히 늘어나는 추세를 보이고 있습니다. 평균 거래일수는 8월에 35일에서 9월에는 31일로 줄어들었습니다.
다운타운 동쪽 지역의 9월 거래 현황을 보면요
거래량이 91건, 신규매물은 535건, 재고는 911건으로, 9월에 들어서면서 거래량이 2자리로 감소하고, 신규 매물이 빠르게 늘어나면서, 높은 재고 수준을 나타내고 있습니다.
다운타운 동쪽지역의 9월 콘도가격은
9월 평균 거래가격이 $69만1천841로 지난해 9월과 비교해서 8.8% 하락했고요, 지난달과 비교하면 3.4% 증가했습니다. 중간값은$65만으로 지난달과 비교해서 7.7% 상승했습니다.
평균 거래가격은 올해 1월과 비교해 3.4% 하락했고요, 9월에 들어서면서, 금리인하의 영향으로 거래되는 가격대는 소폭 상승했습니다.
9월말 현재 다운타운 동쪽지역에서는 6.2개월치의 재고를 나타내고 있는데요. 그래프에서 보시는 것 처럼, 이지역의 재고는 지난해 부터 꾸준히 증가해 높은 수준의 재고를 나타내고 있으며, 평균 거래일수는 8월의 34일에서 9월에는 41일로 늘어 났습니다.
토론토 다운타운 모든 지역에서 거래가 줄고, 신규매물이 빠르게 증가하면서 재고가 높은 수준으로 증가하고 있습니다. 그동안 리스팅을 보류 했던 집주인들이 리스팅을 한것으로 보이는데요. 금리인하로 집주인들은 거래가 잘될 것을 기대하고 리스팅을 했지만, 바이어들은 아직까지는 이렇다할만한 반응을 보이지 않고 있습니다.
9월의 금리인하 영향으로 토론토 다운타운 지역의 평균 거래가격이 소폭 상승했지만, 거래가격의 상승이 지속적으로 일어날 것 같지는 않습니다. 현재 다운타운에는 기록적인 수준의 신축콘도가 입주를 앞두고 있으며, 이중 상당수가 매물로 나올것으로 전망되고 있습니다. 여기다 현재 시장에 나와 있는 재고와 전매 매물을 고려한다면 거래가격은 상당기간 약세를 보일 것으로 전망되고 있습니다.
토론토 콘도 구매나 리스팅을 계획하시는 분들은, 연락주시면 정확한 시세분석으로 최적의 솔류션을 제공해 드립니다.