캐나다 중앙은행(BoC)은 기준금리를 0.25% 추가 인하하여 기준금리가 2.75%로 낮아 졌는데요. 이번 결정은 7번째 연속 금리 인하로 작년 6월 초 이후로 기준금리는 2.25% 하락했습니다.
이러한 금리인하에도 토론토 콘도 시장은 2025년에 들어서도 나이질 기미가 보이지 않고 있는데요. 이자율의 하락이 콘도수요 증가로는 이어지지 않고 있습니다. 이런 상태가 계속 지속된다면, 콘도 투자자들의 파산이 빠르게 증가할 것으로 전망되고 있습니다.
현재 토론토 콘도시장을 압박하는 가장 큰 원인은 무엇일까요?
미국의 관세위협으로 인한 경제적 불확실성이 가장 큰원인으로 손꼽을 수 있는데요. 불안정하고 예측 불가능한 무역 정책으로 인해 경제전망이 불안정해지면서, 많은 잠재적 구매자들이 보다 명확한 경제 전망이 나올 때까지 기다리는 쪽을 선택하고 있기때문입니다.
매물이 증가하고, 구매심리가 얼어 붙었음에도 불구하고 아직까지는 콘도 가격이 큰 폭으로 하락하지 않고 있는데요.
콘도가격은 왜 큰폭으로 하락하지 않고 있는 걸까요?
콘도 소유자의 70% 이상이 투자자인데요, 많은 투자자들이 아직까지는 손해를 보고 팔기보다는 시장상황이 나아질때까지 기다릴려는 성향을 보이고 있습니다. 이러한 콘도 투자자들은 싼 가격에 팔지않고, 여전히 높은 판매가격을 고수하고 있기 때문에, 콘도가격은 지난해와 비교해 큰 폭의 하락을 보이지 않고 있습니다.
하지만 이들 투자자 중에서도 모기지를 감당할 능력이 없는 분들이 문제인데요. 이들중 대부분은 한계상황에 직면하고 있습니다.
렌트비 받아서 모기지,재산세, 관리비를 내고나면 적게는 몇백불에서 많게는 몇 천불까지 매달 손해를 보고 있어서, 이런 투자자들이, 침체되어 있는 시장상황에서 얼마나 더 버틸지는 의문입니다. 렌트가격은 하락하고, 신축콘도의 완공이 늘어나면서 , 콘도공급의 증가로 가격은 서서히 하락하는 추세를 보이고 있습니다. 여기에다 관세로 인한 불확실한 경제상황으로 인해서, 콘도 투자자들은 점점 벼랑끝으로 몰리고 있습니다.
가장 큰 문제가 되는 것은 2020년 이후에 분양하고, 최근에 입주하는 신축콘도를 가지고 있는 투자자들 인데요. 이들 투자자들은 스케어 피트당 $1,600 이상을 주고 분양을 받았는데요. 주변시세와 비교해, 분양가격이 적게는 20%에서 많게는 30%이상의 차이를 보이고 있는 경우가 많습니다. 이러한 투자자들은 막대한 손해를 피해가기는 어려울 것 같습니다.
특히 다운타운 지역에 이러한 마이너스 콘도들이 늘어나고 있는데요. 거래되는 콘도 중간가격은 5년전과 비슷한 수준을 보이고 있습니다.
전매를 위해서 디파짓 20%을 다 포기하더라도, 전매거래가 잘 이루어 지지 않고 있는데요, 콘도 사이즈가 큰 유닛일수록 손해의 폭은 커지고 있습니다.
콘도부분에서도 가장 거래가 부진한 유형은 투자자가 주로 소유하고 있 는 스튜디오, 1베드와 같은 소형 콘도 유닛 인데요, 이들 유닛에 대한 수요는 현저히 사라지고 있으며, 높은 대출 이자율과, 투자 심리 변화로 , 소형 콘도 유닛의 거래는 점점 둔화되고 있습니다.
전반적으로 콘도시장이 침체된 가운데 콘도 렌트가격은 하락세를 보이고 있습니다.
캐나다 정부는 앞으로 12~24개월 동안 비영주권자의 수를 크게 줄일 계획이며, 이는 렌트수요 감소로 이어질 것으로 보이는데요, 또한, 신축 콘도의 완공으로 렌트공급이 증가될것으로 예상되고 있습니다.
현재 토론토 콘도의 평균 콘도 렌트료는 매물 증가로 인해 하락세를 보이고 있는데요. 2월말 기준으로 렌트를 위해 시장에 나온 콘도는 약 10,000 유닛으로, 통상적인 4,000 유닛보다 두 배 이상 많은 수준을 나타내고 있습니다. 이로인해서 토론토 콘도 렌트 시장은 하락세를 보일 것으로 전망되고 있습니다.
토론토 부동산 협회의 GTA 콘도시장 데이터에 따르면,
2025년 2월 콘도 판매량은 전년 대비 23% 감소했고 반면에 신규 콘도 매물은 14% 증가했습니다. 거래가 줄고 매물이 늘어나면서 콘도 재고는 전년 대비 39% 증가했는데요. GTA의 월 재고 수준은 6.4 개월로, 높은 수준을 나타내고 있습니다.
2024년 자체도 거래가 별로 없었던 한해임을 고려하면 24년과 비교해서 23%의 거래감소는, 토론토 콘도시장이 심각한 침체에 빠져 있다는 신호입니다.
GTA 지역의 콘도 재고는 7,638유닛으로 , 상당히 우려스러운 수준을 보이고 있는데요. 봄시장에 대한 기대감으로 그동안 판매를 미루어 왔던 집주인들이, 매물을 한꺼번에 내놓으면서,매물이 급증하는 양상을 보이고 있습니다. 1년전과 비교하면 재고가 32% 증가했습니다. 통계에 잡히지 않는 전매매물을 재고에 감안한다면, 콘도재고는 훨씬 높은 수준을 나타낼 것으로 보입니다.
대부분의 광역 토론토 지역에서 늘어나는 재고에 반해, 콘도거래의 증가세는 크지 않습니다.
광역 토론토의 지역별 콘도 가격변화 추세를 살펴보면요.
가격 변화를 나타내는 HPI 인덱스가 1년전과 비교해서, 토론토 다운타운 서쪽지역이 71만 8천 백 달러로 2.47% 하락, 다운타운 동쪽지역이 65만 2천 달러로 5.97% 하락, 노스욕 지역이 74만4천6백 달러로 3.72% 하락 했습니다.
토론토 외곽지역을 보면. 1년전과 비교해. 본, 리치몬드힐, 마캄 지역이 64만7천8백 달러로 3.3% 하락, 미시사가, 브램튼 지역이 56만6천 6백 달러로 3.29%하락, 옥빌,벌링턴, 밀튼 지역이 60만 8천 3백달러로 1.99% 하락했습니다.
토론토 외곽지역에 비해 다운타운 중심지역이 큰 폭의 하락을 보이고 있습니다.
현재 상황은 GTA 전역에서 신춘 콘도 완공이 늘어나고, 재판매 매물이 빠르게 늘어나고 있는데요. 재고 수준은 계속 높아지고 있는 반면에, 콘도 수요는 늘어나고 있지 않습니다. 여기에다 미국의 관세 위협으로 인한 경제의 불확실성 까지 겹치면서 소비 심리가 더욱 위축되고 있습니다. 이로 인해 GTA 대부분의 지역에서, 콘도 가격은, 상당기간 동안 하락세가 지속될 전망입니다.
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