안녕하세요. 이번시간에는 토론토 분양콘도 전매에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
콘도전매란 ?
분양콘도 등기전에 입주할 수 있는 권리를 파는 것을 말하는데요, 개인적으로 자금사정이 여의치 않은경우 필요한 자금조달과 , 전매차익으로 수익을 창출할 수 있는 합법적인 계약방식입니다. 하지만 실물의 확인없이 분양 계약서만 가지고 계약을 진행하기 때문에 많은 주의가 필요합니다.
전매콘도를 파는 입장에의 장점은 무엇일까요 ?
가장 큰 장점중 하나는 전매차익입니다. 콘도 클로징 전에 일정한 수익을 창출할 수 있으며, 빌더로 부터 디파짓을 돌려 받을 수 있습니다. 클로징시 모기지를 얻을 수 없는 경우에 대안이 될 수 있습니다. 또한 아큐펀시 비용, 개발부담금 및 빌더 클로징 비용, 취득세(Land Transfer Taxes) 같은 비용을 내지 않아도 되기 때문에 클로징시 자금부담을 덜 수 있습니다.
전매콘도는 사는 입장에서는 어떤 장점이 있을 까요 ?
가장 큰 장점은 주변시세보다 싸게 살 수 있다는 것이죠, 주변 시세보다 비싸게 산다면 금전상의 손실을 초래하기 때문에 굳이 전매를 살 이유는 없습니다. 그럼 구매자의 입장에서의 장점을 설명해 보겠습니다.
- 분양콘도는 게약후 입주까지 보통 4년에서 5년정도 걸리는 반면 전매는 1년이내 입주 가능합니다.
- 전매콘도는 신규콘도이기 때문에 새집 워런티가 있습니다. 경우에 따라 사전 인스펙션 및 내 취향에 맞게 업그레이드도 가능 합니다.
- 도면만 보고 사는 분양콘도에 비해, 실제 건설중인 콘도를 볼 수 도 있어 현실감이 있습니다.
- 취득세를 전매가격이 아닌 분양가격 기준으로 냅니다.
전매로 분양콘도를 팔기로 했다면 무엇을 가장 먼저 해야할까 ?
빌더가 전매를 허락하는지 여부를 확인하여야 한다. 일부 빌더들은 전매를 허용하지 않는 경우도 있으며, 전매를 허용하더라도 복잡한 조건을 내세우는 경우가 있습니다.
- 분양계약서의 전매조항을 잘 살펴보아야 합니다. 빌더에 따라 전체콘도의 95%이상 분양이 된 경우만 허용하는 경우도 있으며, 모든 디파짓이 완료된 경우만 허용하는 경우도 있습니다.
왜 빌더는 전매를 허용하지 않을까 ?
빌더가 자기자신의 유닛을 갖고 있거나, 안팔리고 남아 있는 유닛이 있는 경우에 빌더는 전매자와 경쟁을 원하지 않기 때문입니다. 만약 빌더가 모든 유닛을 분양했거나, 전매하고자 하는 유닛과 중복된 유닛이 없다면 전매를 허락할 것 입니다. 왜냐면 빌더도 전매를 통해서 일정한 수수료를 받아서 이익을 창출할 수있기 때문입니다.
언제가 전매하기 가장 좋은 타이밍일까 ?
이것은 개인마다 처해진 상황이 다틀리고 주관적이기 때문에 언제라고 꼭 집어서 말하긴 힘들죠.
- 콘도시장이 가격이 오른는 추세이고 Interim Occupancy전에 시장상황이 괜챃다면, Interim Occupancy가 시작되기 3,4개월 전에 전매리스팅하는 것이 좋습니다. 이렇게 함으로써 Occupancy deposit / fees를 안낼 수 있고 좋은 가격을 받을 수 있는 가능성이 높아지기 때문입니다.
- 반대로 콘도 시장이 내려가는 추세라면 가능한 빨리 액션을 취하는 것이 유리하다고 할 수 있습니다. 시장상황이 계속해서 안좋아 진다면 점점더 콘도를 사려하지 않을 것입니다.
전매후 언제 내가 낸 디파짓 돌려받을 수 있나요 ?
디파짓은 계약시 구매자와 협의하여 정할 수 있습니다. 만약에 전매하고자 사람이 재정적이 문제로 인하여 더이상의 디파짓을 할 능력이 없다면 가능한 빨리 전매를 하여야 할것입니다. 하지만 대부분의 전매 거래에서 계약서에 명시 하지 않는한 디파짓은 등기가 이전되기 까진 디파짓한 돈을 돌려받을 수 없습니다. 하지만 전매를 함으로써 더이상의 디파짓을 안하기 때문에 재정적인 상황이 개선 될 수 있겠죠.
빌더는 콘도전매 광고를 허용하나요 ?
콘도 전매에 있어서 가장 힘든 부분은 대부분의 빌더가 광고를 못하게 한다는 것입니다. 특히 Realtor.ca, Kijiji 등 인터넷을 이용한 광고를 제한하고 있기 때문에 전매유닛을 구매할 사람을 찾는 것이 기존 콘도에 비해 힘들다는 것입니다. 콘도분양 계약서를 잘 검토하여 빌더가 광고를 허용하는지 잘 살펴보아야 합니다. 대부분의 전매는 제한된 광고나 인맥을 이용하여 이루어 지기 때문에 기존 콘도 보다 시간이 많이 걸리는 경우가 많습니다.
전매할 유닛을 구매할 사람을 찿았다면 그다음에 무엇을 해야하나요 ?
우선 가장 먼저 해야할 일은 빌더로 부터 승인을 받는 것입니다. 빌더의 승인여부는 전적으로 빌더에게 달려 있습니다.
빌더는
- 전매콘도을 구매자 와 파는 사람이 빌더의 전매 기준에 맞는지
- 전매콘도을 구매자의 모기지 사전 승인을 요구하기도 합니다.
- 일반적으로 전매 승인 서류 제출후 1~2주 소요가 됩니다.
최근의 추세는 빌더가 정한 장소에서 전매하는 사람과 사는 사람이 만나서 계약을 체결하는 경우가 많으며, 보통 전매하는 사람이 전매수수료를 냅니다. 전매콘도을 산사람은 분양콘도와 마찬가지로 10일 이내에 위약금 없이 해약할 수 있습니다.
일단 전매절차가 완료되면 전매를 한 사람은 모든 책임에서 자유로워지나요 ?
그것은 아닙니다. 만약 전매콘도를 산사람이 파산하거나 어떠한 이유로 인하여 최종 클로징을 못할 경우 전매유닛을 판 사람은 빌더와의 원래 계약대로 이행할 수 도 있습니다. 전적으로 빌더의 판단에 달려 있습니다.
- 최악의 경우에 전매콘도을 산 사람이 최종 클로징을 못한 경우, 빌더가 전매콘도를 판사람이 디파짓한 돈을 돌려주지 않고 계약을 취소 시킬 수 있습니다. 이것을 방지하기 위해 전매 거래시 충분한 계약금을 받을 수록 전매자에게 유리하다고 할 수 있습니다.
- 하지만 전매콘도 구매자가 최종 클로징을 못하여 발생하는 손실에 대하여 소송할 수 있습니다.
전매를 받은 사람은 모기지 받을 수 있나요 ?
모기지 받을 수 있습니다.
- 모기지는 전매금액을 기준으로 하는 것이 아니라 원래 분양계약서에 있는 것을 기준으로 하고 있기때문에 그차액만큼 추가적인 현금이나 2차 모기지를 얻어야 할 수 있습니다.
- 콘도 전매라 할지라도 계약하기전에 은행에서 모기지 사전 승인을 받는 것이 중요합니다.
전매하는 경우에 세금은 얼마나 내게 되나요 ?
- 예를 들어 40만불에 콘도분양을 받고 20%의 다운페이먼트를 한 콘도를 50만에 팔았다고 가정한다면 전매금액에 대한 세금은 20%에대한 8만불 + 전매차액 10만에 대한 HST를 내셔야 합니다. 즉 HST = (다운페이먼트 + 전매차액)* 0.13 = 23,400$
- 부동산 수수료로 5%를 낸다고 하면 ==> 25,000$
- 인컴TAX는 (전매차액 100,000 – HST 23400 – 부동산 수수료 25000) = 51,000에 대한 것을 비지니스 인컴으로 계산하여 세금신고를 하셔야 합니다.
- HST 및 인컴 TAX는 전문 회계사와 반드시 상의 하시기 바랍니다.
결론적으로 콘도전매는 상당히 복잡한 절차와 법률적인 지식을 요구합니다. 하지만 짧은 기간에 수익을 창출할 수 있는 재테크의 중요한 수단 입니다. 믿을 수 있는 전문가와 꼭 상담하시길 바랍니다.
