CIBC와 Urbanation의 새로운 보고서에 따르면, GTA 대부분의 콘도 투자자들이 매달 손해를 보고 있는데요, 토론토 콘도 시장은 1991년 이후 가장 큰 불황에 직면해 있습니다. 콘도를 투자한 집주인들의 걱정이 점점 깊어지고 있습니다.
특히 토론토 분양콘도 시장은 재판매 콘도시장 보다 심각한 문제를 보이고 있는데요, 분양콘도의 구매자의 70%를 차지하는 투자자들이 자취를 감추면서, 대부분의 콘도 분양 프로젝트가 미분양을 기록하고 있습니다.
투자자들은 높은 분양가격과 금융비용으로 인해서, 렌트비를 받아서 모기지, 관리비, 재산세를 내고나면 수익을 내기가 힘들어 지고 있는데요,수익이 줄고 손해가 늘어나면서 투자자들은 분양콘도 시장에서 점점 이탈하고 있습니다. 반면에 건설회사들은 높은 인건비와 자재비, 높은 금융비용으로 인해서 분양가격을 내리는 것이 현실적으로 어려운 실정입니다.
건설회사들은 가격을 내리기 힘들고, 투자자들이 이탈하면서, 대부분의 건설회사들이 콘도분양을 중단하고 있는 현실입니다. 이로인해서 , 토론토 분양 콘도 판매는 1990년대 후반 이후 최저 수준으로 급락했습니다. 건설회사들은 전체 유닛의 70%가 판매되어야 콘도를 착공할 수 있는데요, 최근에 분양하는 대부분의 콘도 프로젝트들은 전체 유닛의 50%도 안팔리고 있어, 착공을 하지 못하고 있는 실정입니다.
콘도 미분양율은 20년 만에 최저 수준을 기록하고 있습니다.
보고서에 따르면,모기지를 받아서 투자한 투자자들 대부분이 손해를 보고 있는 것으로 나타나고 있습니다. 2024년 상반기에 새로 완공된 콘도 투자자들의 81%가 손해를 보고 있는데요, 이러한 수치는 2023년의 77% , 2022년의 52%의 콘도 투자자가 손해를 본 것에 비교하면 상당히 증가한 수치입니다.
손해보는 투자자가 늘어나는 이유는 높은 분양가와 높은 모기지가 주된 원인으로 분석되고 있는데요.
2023년에 새로 완공된 유닛을 마감한 콘도 투자자들은 월 평균 $597의 손해를 보고 있으며, 2023년에 완공된 새 콘도의 투자자의 30%가 월 $1,000 이상 손해를 보고 있습니다. 2베드이상의 큰 유닛을 구입한 투자자들은 손해가 월 5천불이 넘는 경우도 생기고 있습니다.
이전에는 매월 손해가 나더라도, 콘도를 재판매 할때 콘도 가격상승이 커서, 콘도를 팔아서 큰 수익을 만들수 있었습니다. 하지만 지금은 내가 분양받은 금액 보다도 낮게 팔리는 콘도가 많아서, 일부 투자자들에게는 심각한 재정적 문제를 유발하고 있습니다.
새로 완공된 토론토 분양콘도 임대료는 작년에 8% 상승하여 월 평균 렌트비는 $2,700로 사상 최고치를 기록했는데요, 반면에 콘도를 소유하는 월 평균비용은 21% 상승하여 월 평균비용이 $3,250에 도달했습니다. 2020년 이후, 콘도를 소유하고 유지하는 비용이 거의 60% 급등하면서, 높은 임대료의 상승에도 불구하고 콘도 투자자들의 손해는 점점 커지고 있습니다.
수익률이 악화되고 현금 흐름이 나빠지면서, 많은 투자자들이 콘도를 매물로 내놓고 있는데요, 토론토 콘도 시장에는 전매를 포함한다면 대략 15,000 유닛의 매물이 나와 있어서 제값을 받고 파는 것은 점점 어려워 지고 있습니다.
토론토 콘도 투자자들이 분양콘도 시장에서 빠져나가면서, 건설회사들도 문제가 되고 있는데요.
콘도분양도 잘 안되고 금융비용도 증가하면서, 일부 건설회사들이 파산절차를 진행하고 있으며, 진행중인 콘도 프로젝트도 건설을 중단하고 있습니다. Urbanation의 데이터에 따르면, 2022년 말 이후로 76개의 콘도 프로젝트가 중단되어 약 24,000 유닛의 콘도건설이 이번 여름에 무기한 중단되었습니다. 신규 분양콘도의 판매가 부진하고, 착공이 연기되면서 앞으로 몇 년뒤에는 콘도공급이 부족해 질거라는 전망도 나오고 있습니다.
토론토 분양콘도가 안팔리는 이유는
분양콘도 가격은 고점에서 5%만 하락한 반면, 재판매 콘도 가격은 12% 하락했는데요. 최근의 토론토 콘도 매물 급증으로 인해 추가 하락 위험이 나타나고 있습니다. 건설회사에서 투자자에게 각종 인센티브를 주고 있지만, 투자자들로 부터 외면을 받고 있는데요. 현재 시점에서 분양 콘도 투자가 다시 매력을 가지려면 재판매 가격과 임대료가 더 빠르게 상승하고, 이자율이 더 크게 하락해야 합니다. 재판매 콘도가격의 하락으로 인해서, 분양콘도와 재판매 콘도 가격 간의 가격이 많게는 60% 정도 차이가 나고 있는데요, 이러한 차이는 과거에 가격차이가 20%정도 였던것에 비하면 엄청 높은 수치입니다.
여기서 고려해야 할 또 다른 중요한 요소는 인구 증가입니다. 연방 정부는 인구 증가를 제한하려는 정책을 발표하였는데요, 학생비자의 제한과 향후 3년 동안 임시 거주자의 수를 인구의 5%로 줄이려고 하고 있습니다. 이 정책의 시행으로, 2025년과 2026년에는 인구 증가가 눈에 띄게 느려질 것으로 예상되고 있는데요. 토론토 임대시장의 가장 큰 고객인 학생들과 임시거주자의 감소로, 콘도 투자 수요는 위축될 것으로 전망되고 있습니다.
토론토 콘도시장에 한가지 희망적인 것은, 인플레이션이 완화되면서 금리가 내려가는 추세를 보이고 있는데요. 캐나다 중앙은행은 2025년 말까지 기준금리를 약 2.75%로 낮출 것으로 예상되고 있습니다. 이로인해서 건설회사들은 건설 비용이 내려가고, 투자자들의 현금 흐름도 개선되면서 투자자들이 토론토 콘도시장으로 돌아올 수 있는 계기가 될 것으로 전망됩니다.
하지만, 이자율이 내려가더라도, 현재의 토론토 콘도 분양가격과 유지비용이 너무 높은 수준을 유지하고 있어서 얼마나 많은 투자자들이 콘도시장으로 돌아올런지는 지켜보아야 할 것 같습니다.
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